Commentaire : Cass. Civs. 3, 22 mai 2013, pourvoi n°12-16.217

Commentaire : Cass. Civs. 3, 22 mai 2013, pourvoi n°12-16.217

L’arrêt qu’il est ici lieu de commenter a été rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 22 mai 2013 et est relatif à l’inexécution du contrat.

Dans cet arrêt, les faits sont les suivants : Un bailleur loue une partie des locaux commerciaux lui appartenant dans l’immeuble en copropriété à un locataire. Les locaux loués étaient destinés exclusivement à l’usage principal de bar et de bowling (pas d’activités commerciales bruyantes/malodorantes). En 2004, le locataire cède son fonds de commerce à un preneur. En 2007, une commission de sécurité constate un changement d’activité et émet un avis défavorable à la poursuite de cette activité. Alors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et le bailleur assigne le locataire en résiliation du bail et demande le respect des stipulations contractuelles ainsi qu’une indemnisation des primes d’assurance alors que le preneur demande indemnisation pour diminution de la surface commerciale.

Les juges du fond rendent une décision inconnue. La partie déboutée interjette appel. La Cour d’appel déboute le bailleur et le syndicat de leurs demandes en se fondant sur le fait que d’autres établissements de l’immeuble exerçaient la même activité que celle partie au litige, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer les autorisations nécessaires à l’exploitation pleine et entière des locaux loués et que s’il y a des infractions aux clauses du bail, elle ne constitue pas un manquement du locataire suffisamment grave.

Le bailleur et le syndicat forment un pourvoi en cassation en se fondant sur le fait que le preneur faisait du bruit et que cela était contraire au contrat passé avec le locataire, qu’il y a un manquement grave a une partie de ses obligations et qu’il n’est pas assuré pour la réelle activité qu’il exerce. Ils se fondent également sur le fait que celui qui entraine une majoration des primes d’assurance doit rembourser cette dernière a chaque copropriétaires de l’immeuble. Enfin, le bailleur se défend sur sa non-délivrance d’autorisation à l’exploitation pleine et entière des locaux en disant qu’il est tenu de délivrer des locaux qui soient conformes à l’utilisation et que les travaux demandés étaient impossibles à réaliser sans causer un danger pour les personnes selon des experts. La Cour de cassation casse et annule la décision prise par la Cour d’appel.

La question de droit posée à la Cour de cassation est de savoir si la condition de gravité des manquements aux obligations contractuelles pouvaient justifier la non-résiliation d’un bail commercial ou son exécution forcée ?

La Cour de cassation casse et annule la décision des juges de la cour d’appel mais seulement en ce que le bailleur demande la condamnation sous astreinte du preneur aux motifs que « l’existence d’activités commerciales bruyantes en infraction avec les exigences du bail et qu’une obligation contractuelle peut faire l’objet d’une exécution forcée indépendamment de la gravité du manquement contractuel ». Toutefois, elle rejette le reste du pourvoi formé par le bailleur et le syndicat demandant la résiliation judiciaire du bail aux motifs que le preneur était correctement assuré et que les manquements contractuels relevés n’étaient pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Puis, elle rejette leur demande d’indemnisation de l’augmentation des primes d’assurance aux motifs que « la hausse de coût d’assurance, subie par la copropriété en raison de l’exploitation dans ses murs d’un établissement conforme au règlement de copropriété, faisait partie des charges générales de la copropriété et ne pouvait être imputée au seul propriétaire du lot, non plus qu’au locataire ». Enfin, elle condamne le bailleur pour avoir refusé d’autoriser les travaux mis à la charge du preneur et nécessaires pour l’exploitation de son fonds de commerce, que cela constitue un manquement à son obligation de délivrance.

Autrement dit, les juges de la Cour de cassation estiment que le preneur commet des manquements aux contrats de bail qui ne sont pas suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat donc ils décident de forcer l’exécution du contrat sous astreinte. Par ailleurs, ils apprécient également la solution donnée par les juges de la Cour d’appel car ils estiment que la hausse d’assurance doit être payée par tous les copropriétaires et que les travaux du local loué doivent être fait et son nécessaire à l’exploitation du fonds de commerce du preneur. Cependant, il est important de limiter le sujet en excluant le troisième moyen de la solution relatif à la hausse de l’assurance répartie entre les copropriétaire. Il convient ensuite de préciser que les faits de cet arrêt ont débuté en 2000, soit antérieurement à la réforme du droit des obligations en 2016. Alors, le droit qui régit de cette décision est le droit antérieur.

Dans leur décision du 22 mai 2013, les juges de la Cour de cassation pose deux principes. Le premier concerne la résiliation d’un contrat qui dépend de la gravité du manquement aux obligations contractuelles (I). Le second principe posé par les juges est celui de l’exécution forcée du contrat qui ne dépend pas de la gravité du manquement aux obligations contractuelles (II).

I] La résiliation dépendante de la gravité du manquement aux obligations contractuelles

Les juges de la Cour de cassation mettent de l’importance sur le critère de gravité du manquement aux obligations contractuelles. En matière de résiliation du contrat, il y a une certaine influence de cette gravité sur le fait de savoir si oui ou non le contrat sera résilié (A). Mais, le critère de gravité est regardé sur d’autres éléments d’extranéité qui, en l’espèce, sont l’influence des dommages et intérêts venant atténuer la gravité du manquement aux obligations contractuelles (B).

A/ L’influence de la gravité des manquements contractuels

La résiliation du contrat de bail en l’espèce n’est pas possible du fait que les manquements contractuels ne sont pas suffisamment graves (1). Alors cela a pour conséquence la non-résiliation du contrat de bail (2).

1) L’insuffisance de gravité des manquements contractuels

- Dans la décision du 22 mai 2013, les juges de la Cour de cassation expliquent que « la cour d’appel (…) a souverainement retenu que les manquements contractuels relevés n’étaient pas suffisamment graves

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