Commentaire Cass 3e civ 11 mai 2011

Séance 2 de droit des contrats spéciaux : la promesse unilatérale de vente

Blet Juliette

Groupe 1

Commentaire d'arrêt Cass 3e civ, 11 mai 2011 :

A propos de l'arret de la troisième chambre civile en date du 11 mai 2011, les auteurs Malaury, Aynès et Gautier ont pu estimes qu « il est à souhaiter que cette jurisprudence, presque unanimement critiquée, soit abandonnée, car elle retire toute sécurité à la promesse de vente ».

En l'espèce un couple a acquis l'usufruit d'un immeuble tandis que leur fils la nue propriété. Le fils a formé une promesse  unilatérale de vente à la mort de son père et stipulant que le bénéficiaire aurais quatre mois pour levée l'option de vente à la mort de l'usufruitière. Le promettant, après s’être marié, décède. L'épouse héritière a assigné le bénéficiaire en annulation de la promesse de vente puis notifié le décès de l'usufruitière à celui ci. A la suite de cette notification le bénéficiaire a levé l'option.

Le bénéficiaire de la promesse de vente a assigné la promettante en réalisation forcée de la vente. Après un jugement de première instance et  un jugement en appel, la cour d'appel a eu a rejuger de l'affaire sur renvoi après cassation. Elle fait droit à la demande considérant qu'en vertu  de la promesse unilatérale de vente, la promettante devait maintenir son offre jusqu'à l'expiration du délai de l'option, sans aucune faculté de rétractation. La Promettante a donc formé un pourvoi en cassation à l'encontre du jugement.

L'exécution  forcée de la vente consécutive à une promesse unilatérale de vente peut elle être réalisée alors que la levé d'option du bénéficiaire a eu lieu  postérieurement à la rétractation du promettant ?

La cour de cassation casse et annule le jugement en appel se basant pour cela sur les articles 1101 et 1134 du code civil. Elle considère en effet que « la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ».

Cet arrêt est la confirmation d'une jurisprudence ancienne mais chaotique en date de 1993, la cour de cassation vient toutefois préciser ici la base juridique sur laquelle il fonde sa décision.

Il conviendra donc de se pencher sur cette confirmation renouvelée d'une jurisprudence contestée (I) puis sur les nuances critiquables apportées par l’arrêt (II).

1. La confirmation renouvelée d'une jurisprudence contestée

Dans cet arrêt la cour de cassation consacre donc l'impossibilité définitive de forcée la vente (A) tandis qu'elle abandonne une argumentation bancale basée sur l'article 1142 du code civil (B).

A. L'impossibilité définitive de forcée la vente

La cour de cassation, dans cet arrêt, considère qu' à l'occasion d'une promesse unilatérale de vente, « la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée » dans le cas ou le promettant s'est rétracté avant que le bénéficiaire ai décidé de levée l'option. C'est ici la confirmation d'un arrêt de principe de la troisième chambre civile du 15 décembre 1993. en l'espèce le promettant, vendeur d'un immeuble  avait notifié sa décision de ne plus vendre aux bénéficiaire qui avait tout de même levée l'option postérieurement à cela. Le pourvoi avait était rejeté. La jurisprudence à la suite de cet arrêt a toutefois était très peu fluide !

Cette solution qui fait en effet suite à une décision de la troisième chambre civiel en date du 8 septembre 2010 dans laquelle  la cour de cassation semble abandonner sa jurisprudence classique pour une solution plus proche de la doctrine. Elle a pu considérer en effet que « le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l'option pouvait etre valablement levée, apres son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contracté par leur auteur ».  On note également une décision qui n'a pas était publiée, de la troisième chambre civile en date du 6 septembre 2011. Toutefois il semblerait que face à l’arrêt du 11 mai 2011, les autres ne fassent pas le poids et que ce dernier doivent être considéré comme le droit positif en matière de rétractation d'une promesse unilatérale de vente.  

Bien qu'elle semble classique, la solution donnée par la cou dans cet arrêt est loin de l’être en tout point. Elle sacrifie une argumentation ancienne mais bancale semblant ainsi répondre un peu plus aux attentes de la doctrine sans le faire réellement.

B. L'abandon bienvenue d'une argumentation bancale 

Dans cet arret de 2011, la cour de cassation ne fait aucune allusion à la nature de l'obligation du promettant, or la cour de cassation s'est précédemment reposée sur l'article 1142 pour considérer que l'obligation qu'avait le promettant à l'égard du bénéficiaire étant une obligation de faire, sa non exécution ne pouvait etre sanctionnée que par le versement de dommages et intérêts.  On cite à ce titre l'arret

...