Logement / Contrat de vente

GHOUT SAHRA                 L2 DROIT GROUPE 2

La troisième chambre civile de la Cour de cassation doit se prononcer le 3 mai 2018 sur le fait de savoir si l’erreur sur la décence d’un logement déjà loué et acquis en vue d’une location par une société non professionnelles de l’immobilier, sans moyen d’accès à la réglementation applicable est excusable.

En l’espèce, par un acte notarié du 14 avril 2010 un couple a vendu à une société civile immobilière (SCI) un appartement d’une superficie de 13,48 mètre carrés déjà loué à un tiers. Or suite à une visite effectuée dans les lieux, le service communal de l’hygiène et de santé informe la SCI que la pièce principale avait une superficie inférieur à 9 mètres carrés, ce qui est contraire à la réglementation en vigueur et qu’il convient de faire cesser sans délai toute occupation. La SCI assigne donc les vendeurs, le notaire, l’agent immobilier et l’établissement de crédits afin d’obtenir l’annulation de la vente et du prêt.

La Cour d’appel accueille ses demandes, la SCI obtient donc gain de cause au fond, ainsi plusieurs pourvois sont formé devant la Cour de cassation par les vendeurs. Parmi les moyens soulevés au soutien du pourvoi, l’on retient que les vendeurs font valoir le caractère inexcusable de l’erreur évoquée par la SCI dès lors que sont objets sociale porte sur « l’acquisition, la location, l’édification, l’exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers », cela implique donc que son inquisition est intervenue en parfaite connaissance des dimensions et caractéristiques du bien.

La Cour de cassation confirme donc l’analyse des juges du fond, qui souverainement ont soulevé qu’il résultait de l’acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu’en ce portant acquéreur du logement, la SCI entendait donc naturellement de disposer de la pleine propriété et d’avoir la possibilité de mettre en location son bien. Il s’agit d’une qualité essentielle de la chose vendue, cela entrait dans le champ contractuel et avait été déterminante face au consentement.

La société civile immobilière a-t-elle la qualité de professionnel de l’immobilier et son erreur sur cette qualité essentielle est-elle excusable ?

C’est donc ainsi que la Cour de cassation considère que l’erreur commise par la SCI ayant acquis un logement aux fins de le louer alors que les dimensions et les caractéristiques excluaient la possibilité de la mise en location de l’appartement compte tenu de la non réglementation sanitaire départementale applicable, lui est excusable.

Par cette décision de la Cour de cassation, l’on peut donc remettre en cause le caractère excusable a l’erreur qui est un vice du consentement dans le cadre d’une vente (I) mais également cette décision tend à croire a un revirement de jurisprudence face à une annulation pour vice de consentement dans le cadre d’un contrat de vente (II).

1. La remise en cause du caractère excusable face a une erreur commise dans le cadre d’un contrat de vente

En effet dans cette arrêt la Cour de cassation démontre une réalité à laquelle elle n’avait pas encore émise de possibilité réelle, puisqu’une impossibilité de louer un bien vendu pour une SCI non professionnelle de l’immobilier constitue aujourd’hui une erreur excusable pouvant entrainer une annulation du contrat de vente (A), et dans le cadre du préjudice indemnisable face à la vente et au prêt perçu pour celle-ci, la restitution du prix n’en est pas un (B).

1. Une impossibilité de louer un bien vendu pour une SCI non professionnelle de l’immobilier constitue une erreur excusable pouvant entrainer une annulation de la vente

Le pourvoie en cassation des vendeurs du logement firent donc valoir premièrement le caractère inexcusable commise par la SCI en vue de son objet sociale qui indique que « l’acquisition, la location, l’édification, l’exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers » exclut donc selon les vendeurs que la SCI n’aurait pu acquérir l’appartement en méconnaissance de ses dimensions et caractéristiques avec donc la possibilité juridique d’exploitation.

En effet les vendeurs vont venir s’appuyer sur la hiérarchie des normes pour défendre l’applicabilité du décret datant du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques des logements décents, en effet ce décret a été pris en application par la loi du 13 décembre 2000 qui modifie en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement en France. Ce décret du 30 janvier 2002 dispose par son article 4 que « le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés (…). La surface habitable est le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation ».

Le logement étant inférieur à 9 mètres carrés, il est donc incontestable qu’il soit habitable et louable sur le point de vue du règlement sanitaire départementale. En effet l’habilitation du logement vendu ait été apprécié par la Cour d’appel uniquement au regard du critère de surface posé par le règlement et non au regard des critères pouvant permettre une comparaison de la superficie et du volume soutenue dans le décret.

Par rapport au vice du consentement, la Cour de cassation affirme l’analyse des juges du fond, en effet ayant souverainement relevé que l’acte authentique résultant de la vente, que le bien vendu était déjà loué et que donc naturellement l’acquéreur du logement entendait donc disposer premièrement de la pleine propriété et deuxièmement de comprendre la possibilité de la mise en location de son logement : ce qui est une qualité essentielle de la chose vendue. Cette qualité essentielle entrait dans la détermination de son consentement, qu’en conséquence l’erreur sur la substance est caractérisée, puisque la SCI n’avait pas la qualité professionnel de l’immobilier et que son erreur sur cette qualité essentielle du logement était excusable. C’est donc en conséquence que la Cour d’appel fait application des dispositions du règlement sanitaire et départementale qui n’est pas compatible avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l’a pas abrogé, donc a pu en déduire que le consentement de la SCI avait été vicié et que la vente devrait être annulé.

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