DV 1 techniques notariales.

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Techniques notariales.

Dossier unique.

Il y a trois mois, Monsieur Jules FERRAND et Monsieur Pierre MARQUET ont signé une promesse de vente sous seings privés concernant un appartement en copropriété dans lequel le promettant vit avec son épouse, Madame Justine LOUE, et ses enfants. Le bien est situé à Lillebonne (76170), 3 rue Thiers. Ce bien appartient à Monsieur FERRAND pour l’avoir acquis par donation de ses parents, en 1995. Monsieur MARQUET est célibataire.

Lister les formalités préalables à la vente de cet immeuble.

Concernant les formalités préalables à la vente de cet immeuble, la Loi ALUR impose au notaire deux nouvelles vérifications à opérer préalablement à la rédaction de l’acte authentique de vente afin d’écarter les acquéreurs indésirables, qui peuvent être soit des mauvais payeurs, soit des personnes frappées d’une interdiction d’acheter un immeuble à usage d’habitation.

En premier lieu il est nécessaire d’obtenir le informations relatives au bien auprès du syndic. C’est l’article 5 du décret du 17 mats 1967, qui prévoit que le « syndic, avant l’établissement (de l’acte de vente) adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties(…) ».

L’article 5 dresse, en trois parties, la liste des renseignements que le syndic doit fournir. Ils portent :

Sur les dettes afférentes au lot vendu : le texte vise les sommes restant dues au syndicat par le vendeur (arriérés de charges, sommes pouvant rester dues par le copropriétaire cédant au titre des provisions exigibles du budget prévisionnel, sommes pouvant rester dues par le vendeur à la suite de travaux d’amélioration, les sommes dues par le copropriétaire vendeur à la suite d’un emprunt collectif, la passif potentiel concernant les lots vendus (par exemple, provisions non encore exigibles du budget prévisionnel);

Sur les créances relatives au lot vendu : il s’agit des créances du vendeur au titres des « avances » (fonds destinés à constituer des réserves ou qui constituent un emprunt du syndicat auprès des propriétaires) et des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours dans le cadre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).

Sur des renseignements divers : dans la troisième partie de l’état, le syndic doit indiquer « la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quotepart afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses en budget prévisionnel ». Cela permet à l’acquéreur de prendre la mesure des obligations financières qu’il contracte en achetant le lot concerné par la vente.

Ensuite, il y a l’obtention et la communication d’informations relatives à la personne de l’acquéreur.

Tout d’abord, le notaire à l’obligation de contrôler les antécédents judiciaires de l’acquéreur. Le texte de références est l’article L.551-1 du Code de la construction et de l’habitation, créé par la Loi ALUR, ainsi rédigé : « Pour l’application de la peine d’interdiction d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement prévue du 5° bis de l’article 225-19 du Code pénal, au 3° du III de l’article L.511-6 du présent code, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage total ou partiel d’hébergement vérifie si l’acquéreur personne physique ou l’un des associés ou mandataires sociaux de la société civiles immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur a fait l’objet de l’une de ces condamnations ».

Cette disposition vise essentiellement à protéger la copropriété contre l’arrivée de copropriétaires mal intentionnés, autrement dénommés « marchands de sommeil », qui louent leurs biens dans des conditions d’insalubrité et de sur-occupation contraires au plus élémentaire respect de la dignité humaine.

À cette fin, le notaire interrogé l’Association pour le développement du service notarial, qui elle-même demande consultation du bulletin n°2 du casier judiciaire de l’acquéreur. L’association indique ensuite au notaire si l’acquéreur a fait l’objet d’une condamnation définitive à la peine mentionnée au premier alinéa du présent article.

Lorsque tel est le cas, l’acte authentique n’est pas signé et l’avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

Pour finir, il faut notifier au syndic de l’identité de l’acquéreur préalablement à la vente.

Pour cela la loi ALUR pose cette obligation à la charge du notaire rédacteur afin d’empêcher l’entrée dans la copropriété de candidats acquéreurs déjà copropriétaires dans l’immeuble et qui ne sont pas à jour de leurs charges.

Le notaire doit, après renonciation au droit de préemption urbain s’il s’applique, notifier au syndic « le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints, leurs partenaires liés par un pacte civil de solidarité » (L.1965, art.20, II).

Puis, le syndic dispose d’un délai d’un mois pour délivrer un certificat : - soit que l’acquéreur (ou son conjoint ou partenaire) n’est pas copropriétaire;

- soit, si l’une des personnes visées précédemment est copropriétaire, « qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic demeurée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours ».

Le législateur n’a pas prévu de sanction à l’encontre du syndic s’il ne délivre pas le certificat dans le délai. Néanmoins, dans le cas où l’acquéreur ne remplit pas les conditions requises et que le syndic n’adresse pas de certificat au notaire, la vente ne pourra être conclue.

Quelles sont les personnes qui seront parties à l’acte et celle qui y interviendront ?

Parmi les différentes personnes qui signent l’acte, il convient de distinguer les parties et les intervenants.

Sont parties contractantes

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