Les avants-contrats

LES AVANTS CONTRATS

Définition : les avant-contrats sont des contrats faisant naitre des obligations. Il s’agit d’un accord de volonté afin de préparer un contrat cible. Selon le professeur Libchaber les AC sont des moyens et leurs fins étant la préparation de contrat cible.

La promesse unilatérale :

I - Définition :

Contrat par lequel, une partie accorde à l’autre le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire (art. 1124 CC).

II - Conditions :

A - De fond :

1 - Accord de volonté :

Le promettant : il s’engage définitivement à la vente, il doit donc être capable et avoir le pouvoir d’aliéner.  

Le bénéficiaire : simple acceptation de la promesse, sans prendre l’engagement d’acquérir. Il acquiert un droit d’option

(NB : au jour de l’exo de ce droit, le bénéficiaire doit avoir la capacité d’acheter).

Principe : droit d’option ne suppose aucune forme particulière.

Exception : stipulation contractuelle.

2 - La chose et le prix :

La chose et le prix doivent être licitement déterminés ou déterminable (≠ nullité de l’AC).

3 - Délai option :

Notion : Le bénéficiaire doit exercer son droit d’option dans un certain délai (nature juridique d’un terme) :

• Non levée de l’option avant l’expiration du délai = caducité de la promesse
• Levée de l’option avant l’expiration du délai = promesse devient synallagmatique (c’est donc au jour de la levée de l’option que le bénéficiaire doit avoir la capacité d’acheter).

Durée : à défaut de délai conventionnel, la JP permet au promettant de mettre le bénéficiaire en demeure d’opter dans un délai raisonnable. Sinon, le droit d’option se prescrit par l’écoulement du délai de DC de 30 ans.

NB : le droit d’option peut être cédé mais nullité d’OPU si PU consentie par un prof immobilier, donc pas de cession possible (loi 1993).

B - De forme :

Principe : la seule rencontre des volontés permet la formation de la PU

Exception : formalisme fiscal pour les PU immobilière > 18 mois (= acte notarié) (art. 1589-2 ==> constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire) ou formalisme de protection.

III - Indemnité d’immobilisation :

A - Transformation en PS :

APSM : lorsque le montant porte une atteinte manifestement excessive à la liberté du bénéficiaire de ne pas se porter acquéreur alors PU est requalifiée en une vente assortie de dédit.

CCASS 1 décembre 2010 — Certains disent que lorsque le montant de l’indemnité d’immobiliser est tellement important rend illusoire la possibilité de lever ou pas l’option. Ce montant si élevé est presque une obligation pour le bénéficiaire de lever l’option d’acheter le bien => on devrait donc y voir une PSV car on a quasiment une réciprocité des obligations. La CCASS a considéré que l’on a bien une vraie PUV = on fait prévaloir une conception volontariste. (= volonté des parties).

B - Fonctions :

Comminatoire : si non levée de l’option, le promettant garde le prix.

Prix d’exclusivité : mise à l’écart du bien sur le marché pendant une durée.

 IV - Rétractation :

Avant réforme : sanction de la rétractation illicite du promettant était des DI – Civ3. 15 décembre 1993 : PU était analysée comme une obligation de faire du promettant, or anc. 1142 énonce que les obligations de faire se résolvent par DI.

Réforme : EF en nature (Civ3e, 23 juin 2021) – car le promettant s’est définitivement engagé, donc normal que la sanction soit l’EF (on est déjà face à une vente, qui sera parfaite quand consentement du bénéf sera donné).

Justification : existence d’un consentement double :

• Approbation du contenu (les deux parties ont donné leur consentement)
• Engagement (seul le promettant a donné son consentement).

Donc, le promettant a donné un consentement total (tandis que le bénéficiaire donne un consentement partiel), logique qu’il y’ait une EF, car le promettant s’est déjà engagé au contrat final (par le double consentement), donc NR du contrat final = EF.

V - PU croisées :

Com, 22 nov 2005 : PU stipulées dans les mêmes termes et ont le même objet sont requalifiées en PSV. Cela ruine les montages de convention de portage car perte du droit d’option.

Exemple : conventions d’achat-vente : permet de faire des PUV successives : l’actionnaire A souscrit une PUV au profit de l’actionnaire B ensuite soit B lève l’option (= bail) soit il estime que le prix est trop cher dans ce cas il refuse de lever l’option et purge la 1e PUV. Mais B a souscrit une PUV au profit de A – droit potestatif conditionné du droit de lever l’option est le fait que l’actionnaire B renonce à la 1e PUV.

LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE

I - Définition :

Contrat par lequel les parties s’engagent l’une à vendre et l’autre à acheter un bien pour un prix déterminé, en vue de transférer la propriété.

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