Avant Contrat

L'AVANT CONTRAT

En principe, l'accord sur la chose et sur le prix vaut vente; mais toutes les conditions d'une

vente sont rarement réunies lorsque les parties envisagent cette opération.

Les ventes immobilières, notamment, devront faire l'objet d'un acte authentique par devant

notaire. Le notaire devant réunir un certain nombre de pièces, cela implique parfois des

délais assez longs. L'engagement du vendeur et de l'acquéreur, en attendant la signature de

l'acte définitif, est alors assuré par un avant-contrat.

Il existe plusieurs types d'avant-contrats : les plus importants sont la promesse unilatérale

de vente et le compromis de vente. Il existe aussi des promesses unilatérales d'achat.

1. La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente :

Le compromis de vente est le contrat par lequel deux parties promettent réciproquement

l'une d'acheter, l'autre de vendre l'immeuble, moyennant un prix déterminé.

C'est cette hypothèse que vise l’article 1589 du Code civil lorsqu'il assimile le compromis à la

vente proprement dite: « la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement

réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». L'acceptation du compromis vaut

engagement définitif d'acheter.

Comme la promesse unilatérale, le compromis peut être établi par acte sous seing privé ou

par acte authentique.

Dépôt de garantie, clause pénale

Il est très souvent prévu dans le compromis un dépôt de garanti, une clause pénale, plus

rarement des arrhes ou un dédit, et il faudra déterminer dans la promesse la nature exacte

du versement convenu et sa destination.

Le dépôt de garantie habituellement prévu dans les compromis, ne constitue pas un dédit, ni

un acompte.

Il n’est pas versé au vendeur, mais déposé sur un compte séquestre spécial ouvert soit à

l’étude, soit à l’agence immobilière.

Destiné à garantir la bonne exécution du contrat et la bonne volonté de l’acquéreur, il

s’impute sur le prix en cas de réalisation de la vente, et sauf cas particulier, est remboursé

en cas de non réalisation pour une raison non imputable à l’acquéreur.

La clause pénale est la clause par laquelle le débiteur, s'il manque à son engagement, devra

verser au créancier une somme d'argent dont le montant, fixé à l'avance, est indépendant du

préjudice causé. Elle peut être stipulée à l'encontre du vendeur s'il fait obstacle à la

réalisation du contrat, mais aussi à l'encontre de l'acquéreur si la vente ne se réalise pas ou

intervient tardivement par sa faute

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Conditions suspensives

La condition suspensive a pour objet un évènement futur et incertain, ce qui signifie qu'on ne

doit pas savoir au moment du compromis, si cet évènement va se produire ou non.

Ce n'est que si cet évènement se réalise que la promesse synallagmatique sera efficace, et

cette efficacité remontera au jour de la signature du compromis.

Plusieurs conditions suspensives sont très fréquentes dans les compromis de vente.

Lorsque le compromis porte sur un immeuble à usage d'habitation ou sur un terrain destiné à

l'édification d'un tel immeuble, le compromis doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans

l'aide d'un prêt. Si l'acquéreur décide de recourir à un prêt, le compromis est conclu sous la

condition suspensive de l'obtention du prêt. Dans le cas contraire, l'acquéreur doit apposer

de sa main, une mention reconnaissant qu'il ne pourrait pas se prévaloir de la protection

instaurée par la loi dite Loi Scrivener du 13 juillet 1979.

Le droit de préemption est un droit reconnu dans certains cas à l'Administration ou à certains

organismes de droit privé d'acquérir la propriété d'un bien lors de son aliénation par

préférence à tout autre acquéreur. Bien évidemment, le compromis est conclu sous la

condition suspensive que les personnes titulaires d'un droit de préemption ne l'exercent pas.

Le compromis peut également être conclu sous la condition suspensive que les documents

d'urbanisme dont le notaire sollicitera la délivrance ne révèleront pas de servitudes

susceptibles de porter gravement atteinte à la consistance ou à la valeur du bien.

Une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire peut aussi être incluse dans

le compromis.

La réalisation de la vente :

Dans la plupart des cas, les conditions suspensives étant réalisées, les parties au

compromis sont convoquées par le notaire pour signer l'acte authentique qui constituera le

véritable titre de propriété de l'acquéreur.

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