Avant Contrat De Vente Et Protection Renforcée De L'acquéreur Immobilier

Avant contrat de vente et protection renforcée de

l’acquéreur immobilier.

I Les avant-contrats de vente immobilière : des contrats préparatoires a la vente d’immeuble.

A La promesse unilatérale de vente.

1) La formation de la promesse unilatérale de vente.

2) Effets et exécution de la promesse unilatérale de vente.

B La promesse synallagmatique de vente.

1) Contenu et conditions de la promesse synallagmatique de vente.

2) Effet de la promesse synallagmatique de vente.

II Des législations récentes pour une protection de l’acquéreur immobilier renforcée.

A Droit de réflexion et de rétractation de l’acquéreur d’un immeuble.

1) Le champ d’application de l’article L 271-1 du CCH.

2) La mise en œuvre du dispositif de protection.

B Le dossier de diagnostic technique.

1) Contenu du dossier de diagnostic technique.

2) L’élaboration du dossier de diagnostic technique.

Introduction :

Rare sont les contrats de vente d’un bien immeuble qui se concluent directement. En effet les parties, a l’occasion de la conclusion d’un contrat de vente, se trouvent généralement dans l’impossibilité de rédiger immédiatement un acte définitif constatant la vente intervenue en raison des formalités nécessaires a la réalisation de celle-ci comme l’obtention des financements, la vérification des données d’urbanisme ou encore les règles de la publicité foncière. Toutes ces exigences imposent une formation progressive du contrat et donc entre le moment ou les parties se mettent d’accord sur les conditions essentielles de la vente et celui de l’acte authentique il s’écoule un délai plus ou moins long pendant lequel les parties fixent par un avant contrat le contenu de leur accord, en attendant de le conforter en le réitérant dans l’acte notarié. Les contrats préparatoires sont donc une étape primordiale dans la vente immobilière car ils permettent donc aux parties de mieux cerner les contours de leur engagement et de s’assurer de la réalisation d’un certain nombre de conditions d’origine légale ou conventionnelle, tout en s’engageant dans un contrat qui n’est pas encore la vente définitive. D’un point de vue pratique l’avant-contrat permet de lier les parties pendant le délai nécessaire pour obtenir le certificat d’urbanisme, l’extrait cadastral, l’état hypothécaire préalable et pour purger les différents droits de préemption qui affectent l’immeuble. Mais il permet également à l’acheteur de se faire consentir les prêts dont il a besoin et au notaire de préparer l’acte convenant le mieux a l’opération entreprise, de réclamer les pièces et d’effectuer les démarches nécessaires.

Ces avant-contrats sont à distinguer des contrats de pourparlers qui ont pour seul objet la négociation du contrat et non sa conclusion et qui ne présente pas de particularité en matière immobilière. Les parties sont encore à la recherche d’un accord, ce qui veut dire qu’elles peuvent à tout moment rompre la négociation. La rupture des pourparlers en elle même n’est pas fautive on a le droit de rompre la négociation. En revanche ce qui peut être fautif c’est la manière de rompre les pourparlers qui elle pourra engager la responsabilité délictuelle de son auteur. Mais les avant-contrats sont aussi à distinguer des accords de négociation ou il s’agit d’accord portant seulement sur l’obligation de négocier et de bonne foi. Ils sont d’ailleurs souvent assortis de clauses de confidentialité, de clauses de sincérité ou d’exclusivité.

Le contenu et la portée des avants contrats varient suivant le type de contrat auquel on a affaire. L’avant-contrat peut comporter l’accord définitif des parties en l’attente de l’établissement de l’acte authentique devant notaire mais il peut aussi n’être que conditionnel en attentant que certaines exigences des parties soient satisfaites et certains événements se soient réalisés.

Mais la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 a institué un régime de protection de l’acquéreur non professionnel d’immeuble a usage d’habitation. En effet ce régime comporte un délai de réflexion et une faculté de rétractation ainsi qu’une interdiction ou une réglementation des versements de l’acquéreur avant l’expiration du délai de rétractation. Le législateur a par ailleurs multiplié les diagnostics immobiliers et les informations a fournir aux acquéreurs, dés l’établissement de l’avant-contrat.

En effet alors que les rédacteurs du Code civil ne s’étaient guère préoccupés de la qualité des contractants, le droit contemporain multiplie les règles dérogatoires fondées sur la protection de la partie jugée faible au contrat. Ainsi le concept de « consommateur immobilier » a été cité pour la première fois à l’occasion du 81e Congrès des notaires de France. Lorsque l’acquéreur immobilier devient propriétaire d’un bien il est difficile de définir, a priori, si ce qu’il a reçu correspond effectivement a ce que lui a promis le vendeur alors que ce dernier reçoit une somme d’argent donc sa sécurité juridique semble par la même mieux assuré. C’est pour cette raison que le législateur et la jurisprudence contemporaine entendent compenser cette situation d’infériorité en offrant une sécurité plus grande à l’acquéreur immobilier en lui conférant une sorte de garantie précontractuelle. D’où l’idée de contraindre le vendeur a adopter un comportement actif en lui imposant, avant la conclusion de la vente, de fournir un dossier technique concernant l’immeuble en cause qui sera annexé a la promesse de vente.

Au vu de ces éléments deux questions se distinguent :

• Quelles sont les possibilités d’avant-contrats ouvertes aux parties en matière de vente immobilière ?

• Quelles sont les garanties

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