Exposé Sur Les Avant-contrats

Introduction :

La vente, comme tout contrat, doit naturellement rassembler les éléments essentiels envisagés par l'article 1108 du Code civil, soit le consentement, la capacité, la cause et l'objet.

Les avant-contrats constituent une étape importante à la formation de la vente.

Ce sont des contrats préparatoires à la vente. Ex : accord de principe. Les ventes d'objets de valeur importante tels que les immeubles, les fonds de commerce sont fréquemment précédées de contrats les préparant, promesses de vente, pactes de préférence... Ils constituent autant de formes contractuelles de la négociation du contrat futur de vente dont la formation est envisagée. On parle souvent d'avant-contrat illustrant le moment où s'inscrivent ces contrats mais la formule semble leur conférer une catégorie inférieure alors qu'ils sont des contrats à part entière, des contrats de l'avant-contrat, destinés à préparer le contrat.

Ils sont souvent mal apprécié par la doctrine qui relèvent leur imprécision et qui a du mal à donner une définition de ces derniers. A cet effet la doctrine considère qu'il s'agit d'accords nébuleux qui interviennent avant la conclusion du contrat définitif et accords dans lesquels il faut extraire le véritable avant contrat qui résulte d'un accord de volonté réelle.

ATTENTION : La négociation / les pourparlers ne sont pas des avant contrats !! Mais illustrent au mieux la rencontre entre offre et l'acceptation. Négociation = procédures informelles

- Les promesses de contrat de vente et d'achat

Le Code civil a ignoré les promesses de vente. Aujourd’hui les formules utilisées sont le fruit de la pratique, il s’agit d’une élaboration jurisprudentielle.

On distingue deux formes principales de promesses :

les promesses synallagmatiques de contrat de vente/achat

les promesses unilatérales de contrat de vente/achat

Ces deux contrats sont des contrats préparatoires au contrat principal => des avant-contrats.

Paragraphe I : Les promesses unilatérales de contrat

La promesse unilatérale de contrat a pour objet est d’engager une seule partie, appelé le promettant, l’autre bénéficie d’une option, ce bénéficiaire pourra consentir ou non à la vente : c'est-à-dire qu’il s’agit d’un avant contrat dans lequel une partie promet à l’autre de contracter selon les conditions fixées par la promesse, dans l’hypothèse où cette dernière lèverait l’option. Le bénéficiaire dispose d’un délai avant de décider si lui aussi souhaite conclure le contrat final. Le promettant a donné d’ors et déjà son consentement définitif au contrat futur, jusqu'à ce délai convenu par les parties.

Par exemple : Monsieur Tac promet de vendre sa voiture à Madame Tic, si celle-ci manifeste sa volonté dans les 3mois à venir.

Si au cours de ces 3mois Madame Tic (la bénéficiaire de la promesse) lève l’option cela signifie qu’elle décide d’acheter la maison que lui a promise Monsieur Tac (le promettant).

Attention : La promesse a beau être unilatérale, il ne s’agit pas d’un acte unilatéral mais bien d’un contrat, un contrat unilatéral.

Les deux parties se sont mis d’accord, une seule s’engage mais les deux ont signé.

Cela permet notamment la distinction entre promesse unilatéral de vente et simple offre d’achat. Dans l’offre il n’y a pas de contrat.

a. Formation de la promesse unilatérale de vente

Des conditions de fond :

Dans une promesse de vente unilatérale je vais promettre à vendre mon bien à tel prix a une personne.

Chose déterminée

Prix déterminé

Des conditions de forme :

Contrant consensuel pas d’exigence de forme particulière

Exceptions :

Issue de la loi fiscale : elle impose sous peine de nullité l’enregistrement de la promesse unilatérale = article 1840 A du Code des impôts. Cela ne vaut que pour lors qu’elle porte sur une vente d’un immeuble ou fond de commerce sous peine de nullité ABSOLUE de la promesse. Avec cette législation, la promesse unilatérale est un contrat solennel => éviter la fraude fiscale.

L’ass plénière le 24 fev 06 dit pour une promesse unilatérale de vente non enregistrée comme elle est insérée dans un ensemble plus vaste qui est un contrat synallagmatique de transaction, cette promesse ne nécessite pas d’enregistrement. Donc dés que la promesse unilatérale fait partie d’un tout elle emprunte le régime de ce tout.

Autre condition de forme, question de l’indemnité d’immobilisation : pendant que bénéficiaire se décide, bien est immobilisé on peut chercher à compenser cette immobilisation du bien. Très souvent dans de telles promesses, on a une clause d’immobilisation qui est stipulée. Si le bénéficiaire achète, l’indemnité d’immobilisation s’impute sur le prix de la vente. S’il n’achète pas il perd cette indemnité. Sans indemnité on a un contrat unilatéral car une seule partie a une obligation. Quand le bénéficiaire doit une indemnité le contrat devient synallagmatique.

Qualification de l’indemnité d’immobilisation :

Une clause de dédit : c’est une clause par laquelle un contractant d’un contrat déjà conclu se délie de son engagement en versant le débit = prix de rétractation.

Une clause pénale : vise à garantir l’exécution du contrat en évaluant le prix en cas d’inexécution illicite, cette clause est nulle si trop élevée, le juge peut la changer.

On peut se demander si la promesse reste un contrat unilatéral avec l’indemnité d’immobilisation qui créer une obligation envers le bénéficiaire : La cour de cassation le 1er décembre 2010 dit que le bénéficiaire conserve le choix et même si l’indemnité est élevée cela ne préjuge pas de la qualification de l’acte. Donc le prix de l’indemnisation n’enlève rien à la qualification de l’acte. La promesse reste unilatérale,

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