CA 27 Octobre 2005: devoir de loyauté

M.X, marchand de biens, avait reçu une promesse de vente par M. Y sur sa maison, agriculteur devenu manœuvre et marié à une épouse en incapacité totale de travail. M. X lève l'option et fait sommation au promettant de passer l'acte. Celui- ci refuse.

M.X assigne M. Y en réalisation de la vente après avoir levé l'option et lui avoir fait sommation de passer l'acte. Ce dernier fait grief à l'arrêt en mettant en avant la nullité de l'acte.

La CA de Paris, le 27 octobre 2005, prononce la nullité de la promesse de vente au motif que M.X n'avait pas révélé à M.Y l'information essentielle sur la valeur de l'immeuble, que ce dernier ne pouvait pas connaître. Pour la CA cela constitue un manquement au devoir de loyauté qui s'impose à tout contractant et ce qui peut caractériser une réticence dolosive du consentement du contractant.

M.X se pourvoi alors en cassation.

Un acheteur commet-il un dol lorsque celui-ci méconnaît une obligation loyale d'information importante sur la valeur du bien vendu ?

La Cour de cassation casse l'arrêt au motif que que l'acquéreur, même si celui-ci est un professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur de la chose vendue. La CA a ainsi violée l'article 1116 du Code civil.

Selon cet article, l'alinéa premier dispose que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ». Le dol n'est alors pas quelque chose de spontané mais de provoquer c'est-à-dire qui fait volontairement dans le but de tromper l'autre partie.

La difficulté ici est de délimiter le devoir de loyauté envers l'une des parties (I) qui est différent selon les circonstances et qui donne normalement au cocontractant une obligation de renseignement. Il faut aussi voir que ce manque d'information de renseignement entraîne une erreur provoquée, le dol (II).

I – Délimitation du devoir de loyauté

Lorsqu'on parle de loyauté il faut savoir que le domaine d'information d'une partie à l'autre doit etre fait de bonne fois ce qui assurera la loyauté. Mais si il y a absence de loyauté cela peut entraîner une réticence dolosive quant la formation du contrat ;

Lorsqu'on parle de loyauté il faut déterminer le domaine d'information d'obligation qui fait de bonne foi (A), mais aussi évoquer que l'absence de loyauté entraîne une réticence dolosive (B) quant à la formation du contrat.

A – Le domaine d'obligation, la bonne foi // L'obligation d'information

La bonne foi existe dans le domaine contractuel et précontractuel. On peut alors dire que le dol apparaît à chaque fois qu'un contractant a omit de faire savoir à l'autre partie des informations essentielles pouvant influencer leur consentement.

Le fait de garder le silence sur une information importante, pouvant entrainer un changement de consentement car sur cette information reposait une qualité substantielle de la chose, a été sanctionné par les juridictions. Les juges ce sont essentiellement appuyés sur le fondement de l'article 1116 du Code civil. La juridiction sanctionne les silences qui ont été intentionnellement gardés par l'acquéreur sur la valeur d'une bien.

La Cour d'appel de Paris semble s'inspirer des décisions antérieures pour prononcer la promesse de vente comme nulle. Elle considère qu'il y a un manquement au devoir de loyauté car l'une des parties ne connaissait pas la valeur exacte de l'immeuble ( M.Y) et que l'autre a omit de lui soumettre cette information (M.X), et qu'il y a présence d'un caractère de réticence dolosive déterminante au consentement de M.Y.

La Cour d'appel se repose également sur la doctrine qui prévoit que la qualité d'un professionnel d'un des contractants est tenu d'informer le contractant qui vend le bien.

En revanche, dans l'arrêt Baldus du 3 mai 2000, l'acheteur non professionnel qui avait caché la véritable valeur des photos qu'il avait acheté ne s'est pas vu sanctionné au dol.

En ce sens, la Cour de cassation n'admet aucun devoir de loyauté lequel viendrait appuyer la décision de la Cour d'appel de Paris. Pour la Cour de cassation, l'acquéreur est libéré de toute obligation d'information qui se fonde traditionnellement sur la bonne foi des parties. La Cour admet que ce professionnel peut conclure des contrats de mauvaise foi.

La troisième Chambre civile de la Cour de cassation décide ainsi de réduire la portée du devoir de

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