Peut-on échapper à la propriété commerciale ?

Dissertation : « Peut-on échapper à la propreté commerciale ? »

Introduction :

« Les bailleurs cherchent moins aujourd’hui à échapper au statut des baux commerciaux qu’à s’assurer des revenus locatifs réguliers. (…). Mais, les bailleurs qui tentent de se soustraire au statut légal et à ses contraintes sont encore nombreux ». Ici, Fabien Kenderian dans son commentaire à la RTD com de 2009, met en lumière la volonté des commerçants de se soustraire au statut des baux commerciaux en raison de lourdes contraintes que ce dernier leur impose. Cette observation se rattache au sujet dont la finalité se borne à déterminer la marge dont peuvent disposer les parties pour échapper aux effets produits par le statut des baux commerciaux.

Il serait intéressant de se demander s’il est possible d’échapper à la « propriété commerciale ».

La propriété commerciale est une expression juridique utilisée en droit commercial faisant référence au droit dont dispose le titulaire d’un bail commercial au renouvellement de celui-ci, ou à défaut, au versement de l’indemnité d’éviction. La notion de propriété commerciale est régie par le décret n°53-960 du 30 septembre 953. Ainsi, la propriété commerciale est synonyme de bail commercial qui constitue l’un des éléments du fonds de commerce. Il s’agira de savoir s’il est possible d’y échapper, c’est-à-dire de conclure des contrats permettant de déroger au statut des baux commerciaux.

Ainsi, on envisagera uniquement le droit positif depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. On ne traitera pas des dispositions relatives à l’application du bail commercial régit par l’article L145-1 du code de commerce afin de se concentrer uniquement à l’application des contrats permettant d’y déroger.

Le statut des baux commerciaux constitue une véritable exception française, qui est le statut le plus protecteur des intérêts du locataire. Mais lorsqu’on porte notre regard vers certains pays de l’UE, c’est la liberté contractuelle qui s’applique dans ce domaine. En Allemagne, par exemple, il n’existe pas de statut des baux commerciaux. Cette exception n’a pas été exempte de toute contestations, d’ailleurs, les critiques n’ont jamais cessé malgré les réformes et les adaptations jurisprudentielles.

En plus, le statut des baux commerciaux peut apparaitre comme très contraignant et desservir les intérêts des parties : ex : droit à donne congé uniquement à l’issue d’une période triennale donc ça peut paraitre long et du côté du bailleur, il a l’obligation de verser au locataire une indemnité d’éviction donc c’est contraignant. Ainsi, conclure un bail dérogatoire peut paraître d’un véritable intérêt pour éviter d’être soumis au statut des baux commerciaux.

Le statut des baux commerciaux est globalement d’ordre public. Tout n’est pas d’ordre public dans le statut mais les dispositions les plus importantes le sont pas exemples : droit au renouvellement de 9 ans, indemnité d’éviction et règlementation de la clause résolutoire. Toutefois, la création d’autre contrat a permis d’y déroger. L’ordre public explique alors cet encadrement.

La question se pose ainsi de savoir s’il est possible de déroger à l’application du statut des baux commerciaux. Et d’un point de vue plus pratique, s’il est possible de mettre un immeuble à la disposition d’un occupant à des commerciales sans que ce statut ne s’applique à lui.

Le principe de la liberté contractuelle a permis la création de trois formules conventionnelles permettant de déroger au statut des baux commerciaux : la convention

d’occupation précaire, le bail dérogatoire de courte durée et le bail saisonnier. Cependant, prendre le parti de conclure un de ces contrats n’est pas sans conséquence en raison des risques qu’encourent les cocontractants.

1. L’existence de statuts dérogatoires au bail commercial.

1. Une dérogation possible en cas de circonstances exceptionnelles.

Il est possible de déroger aux règles normalement applicables au statut des baux commerciaux. Ainsi, en raison de circonstances exceptionnelles, il est possible de conclure une convention d’occupation précaire qui se distingue du bail en raison de sa particularité (1). De plus, il a été admis que ce type de convention doit être justifiée par des circonstances exceptionnelles (2).

1. La particularité de la convention d’occupation précaire.

La convention d’occupation précaire est une création d’origine jurisprudentielle qui a définit celle-ci comme étant une convention qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Cette définition a ensuite était reprise par le législateur dans la loi PINEL du 18 juin 2014 à l’article L145-5-1 du Code de Commerce.

Il s’agit d’une convention régie par la liberté contractuelle.

Elle n’est juridiquement pas un bail. Ainsi, cette dernière échappe au statut des baux commerciaux.

La convention d’occupation précaire est tout à fait originale puisque l’on ne parle pas de loyer comme c’est le cas dans le bail, mais de redevance. Selon la jurisprudence, la redevance doit être modique ou du moins, inférieure au prix normal d’un loyer. En effet, puisque l’occupant est placé dans une situation précaire, il serait injuste de lui demander de payer un loyer normal.

Il est nécessaire de préciser que la convention d’occupation précaire est une convention dans laquelle le droit de jouissance de la chose est confronté à un aléa puisque le locataire ne sait pas quand cessera son droit. La précarité s’entend ainsi comme un caractère fragile et provisoire dans lequel est placé l’occupant.

Dans la JP on trouve des exemples de COP ayant duré plus de 10 ans voir même plus de 20 même si en pratique, la convention sera plutôt de brève durée. C’est ainsi que dans un arrêt rendu par la CA de Caen le 14 avril 2005, il a été admis que tant que la précarité demeure, la convention d’occupation précaire peut durer dans le temps et cela est sans incidence sur la qualification d’occupation précaire.

C’est ainsi ce caractère provisoire qui selon de nombreux auteurs, forme la précarité de la convention mais rien n’empêche qu’une convention puisse durer dans le temps tant que la situation de précarité de l’occupant soit toujours présente.

1. Une convention d’occupation précaire justifiée par des circonstances particulières (indépendante de la seule volonté des parties)

Tout d’abord, dans une convention d’occupation précaire, la précarité ne peut pas s’entendre de manière totalement subjective. En effet, la convention d’occupation précaire doit résulter d’une situation précaire objective existant au moment de la signature du contrat.

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