La Sanction Du Non Respect De La Promesse Unilatérale De Vente

La promesse unilatérale de vente est la convention par laquelle un individu, le promettant, s'engage envers un autre qui l'accepte, le bénéficiaire, à conclure une vente dont les conditions sont d'ores et déjà déterminées, si celui-ci le demande dans un certain délai. Le promettant propriétaire s'engage donc envers le bénéficiaire, futur acquéreur, à conclure une vente dont les conditions sont déterminées si le bénéficiaire en manifeste par la suite la volonté. Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente bénéficie donc d'une option qui lui laisse dans l'avenir la liberté de donner ou non son consentement pour le contrat définitif. Dès lors, la promesse unilatérale de vente doit contenir tous les éléments essentiels du contrat définitif, dans la mesure où la simple option par le bénéficiaire transforme cette promesse en contrat définitif. Le bénéficiaire de la promesse n'a aucune obligation. Il bénéficie simplement d'une option : - soit il souhaite conclure le contrat définitif de vente et accepte ainsi l'offre de vente contenue par la promesse. Le cas échéant, on dit qu'il lève l'option ce qui entraîne immédiatement la formation du contrat. - soit il refuse la vente et le promettant retrouve sa liberté de vendre. La promesse unilatérale de vente revient donc à s'engager, pendant un certain temps, envers une personne à ne vendre qu'à elle et à personne d'autre. La promesse unilatérale revêt nécessairement un caractère limité dans le temps dans la mesure où elle fait naître au profit du bénéficiaire un droit au maintien de l'offre de vente pendant une certaine durée, jusqu'à l'arrivée d'un terme.

Cependant, il arrive que le promettant ne respecte pas la promesse unilatérale de vente. Dans ce cas, se pose la question des sanctions qu'il encoure. La question de la sanction de la promesse unilatérale de contrat a été de nouveau posée à la Cour de cassation (Civ. 3e, 12 juin 2013). La réponse apportée est classique : en cas de rétractation du promettant pendant le délai accordé au bénéficiaire pour lever l’option, l’exécution forcée est exclue ; seule l’allocation de dommages-intérêts, autrement dit l’engagement de la responsabilité délictuelle du promettant, est admise.

Ainsi, la Cour de cassation confirme-t-elle son refus de forcer l’exécution du contrat projeté par la promesse unilatérale de vente lorsque le promettant se rétracte pendant le délai d’option. La solution est constante : depuis vingt ans, le conflit entre liberté contractuelle et force obligatoire du contrat préliminaire se résout définitivement en faveur de la première et au mépris de la seconde. (article 1140 du code civil)

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