Arrêt Du 26 Septembre 2012: les critères de qualification entre une promesse unilatérale de vente (PUV) et une promesse synallagmatique de vente (PSV)

Dans son arrêt du 26 septembre 2012, La troisième chambre civile de la Cour de cassation relance les débats concernant les critères de qualification entre une promesse unilatérale de vente (PUV) et une promesse synallagmatique de vente (PSV).

En l'espèce, une société a signé avec une autre société une promesse unilatérale de vente portant sur l'achat d'un immeuble. Le bénéficiaire verse une indemnité d'immobilisation mais décide de ne pas acheter le bien finalement.

Le promettant l'assigne en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en réparation de son préjudice. La Cour d'appel déboute la société de sa demande en réparation aux motifs que l'importance de l'indemnité d'immobilisation créaient une véritable obligation d'acquérir pour le bénéficiaire. Ainsi, la Cour d'appel considère que l'indemnité est si importante que la promesse unilatérale de vente doit être requalifiée en promesse synallagmatique de vente. Le promettant se pourvoit alors en cassation.

La question qui se pose à la Haute juridiction est la suivante :

L'importance de l'indemnité d'immobilisation est-elle de nature à rendre synallagmatique la promesse unilatérale de vente ?

La troisième chambre civile, sous le visa de l'article 1589 du code civil, casse et annule la décision de la Cour d'appel sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages-intérêts du promettant. La Cour de cassation considère que pour pouvoir statuer de la sorte, les juges du fond auraient dû « relever que la promesse de vente était assortie d'une indemnité si importante par rapport au prix de vente qu'elle privait la société [bénéficiaire] de sa liberté d'acheter ou de ne pas acheter ».

La solution de la Cour de cassation est assez surprenante car quelques mois auparavant elle était d'un tout autre avis. Cette décision clarifie la situation pour certains et sème le trouble pour d'autres.

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