Reconduction / prolongation de bail d'habitation ou commercial

MARINELLI JUSTINE – ISMI – BTS PI

ETUDE COMPAREE : LA RECONDUCTION D’UN BAIL D’HABITATION ET LA PROLONGATION D’UN BAIL COMMERCIAL

La gestion locative est soumise à l’établissement d’un bail. Le bail est un contrat qui engage le bailleur (propriétaire) à procurer la jouissance de son bien immobilier au locataire en contrepartie d’une rémunération nommée loyer.
Il en existe différents types comme le bail à usage d’habitation, le bail commercial, le bail professionnel, le bail saisonnier…Nous allons nous intéresser à deux types de baux : le bail commercial et le bail à usage d’habitation.
Le bail à usage d’habitation est un contrat de location d’un bien immobilier pour l’usage d’habitation. Il est régi par la loi Mermaz du 6 juillet 1989 qui a été modifiée par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Le bail commercial, quant à lui, est un contrat de location qui permet à un locataire, propriétaire d’un fonds de commerce, d’exercer son activité commerciale dans des locaux dont le propriétaire est son bailleur. Il est régi par le code du commerce et la loi Pinel du 18 juin 2014.
La prolongation d’un bail commercial est-elle équivalente à la reconduction d’un bail à usage d’habitation ?
Dans un premier temps il sera important d’étudier les similarités et les différences de la continuité du bail d’habitation et du bail commercial au terme du contrat et dans un second temps il sera nécessaire d’étudier les protections que le législateur confère aux locataires lors de la prolongation du bail commercial et la reconduction du bail d’habitation.

Le bail n’est pas un contrat à durée indéterminée. En effet un bail stipule toujours la durée d’engagement du bailleur et du locataire l’un envers l’autre. En vertu de l’article 145-4 du code du commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Par ailleurs, il n'exclut pas qu’il puisse être conclu pour une durée supérieure. De la même manière le législateur a imposé une durée minimale de trois ans pour le bail d’habitation si le locataire est une personne physique et six ans si le locataire est une personne morale. Il y a donc bien un terme au bail. Afin de protéger les locataires la loi permet qu’il n’y ait pas d’extinction au terme du contrat. En effet pour le bail d’habitation si aucune des parties, bailleur ou locataire, ne se manifeste il y a tacite reconduction. Le bail est donc reconduit tacitement pour la même période. De même concernant le bail commercial on ne parle pas de tacite reconduction mais d’une prolongation tacite. Le bail continue ses effets, les parties sont toujours engagées et doivent exécuter leurs obligations.
Concernant les formalités nous pouvons constater des divergences en fonction du type de bail. Le bail d’habitation ne demande aucune formalité, la tacite reconduction s’effectue automatiquement et sans aucun frais ni pour le bailleur ni pour le locataire. A noter que cette tacite reconduction entraîne la création d’un nouveau bail identique au précédent avec la même durée. En revanche, le bail commercial lorsqu’il est prolongé n’entraîne en aucun cas la création d’un nouveau bail. De ce fait, il y a prolongation du bail commercial pour une durée indéterminée.

Comme nous l’avons mentionné la loi dispose que pour le bail commercial et le bail à usage d’habitation il y a bien une continuité de ces derniers aux termes des contrats. Par ailleurs, si le législateur a nommé la continuité d’une manière différente pour le bail d’habitation et le bail commercial c’est bien que ces deux cas entraînent des différences de protection des locataires. En effet concernant le bail à usage d’habitation, la reconduction tacite protège le locataire grâce au nouveau contrat de bail identique qui naît de cette dernière. Les obligations des deux parties doivent être respectées, les loyers sont dus et peuvent être révisés à la date anniversaire du bail  ou comme le prévoit la clause de révision si elle existe.
En outre la spécificité de la prolongation du bail commercial est que si la durée du bail est supérieure à douze ans alors le bailleur pourra déplafonner le loyer et ainsi le réévaluer à la valeur locative du marché. Ce déplafonnement pourrait engendrer une augmentation importante du loyer. En effet comme il n’y a pas eu de création d’un nouveau bail par la prolongation, le locataire d’un local commercial n’est plus protégé par ce dernier concernant les loyers. Il est donc primordial que le locataire rédige une demande de renouvellement du bail auprès de son bailleur par lettre recommandé avec avis de réception. Il peut le faire à tout moment durant la prolongation. A ce titre le bailleur peut accepter le renouvellement du bail en proposant une révision du loyer. Il peut également rester silencieux face à cette demande qui vaudra acceptation du renouvellement . Si le renouvellement est refusé par le bailleur, alors le locataire se verra verser une indemnité d’éviction.

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