Le bail commercial

Chap 2 :              Les droits et obligations des parties au contrat. 

Section 1 :                 La situation du locataire en cours de contrat.

Ss1 : Les obligations du locataire.

Respecter la destination des lieux (I), l’entretien des lieux (II), payer le loyer (III)

I. L’obligation de respecter la destination des lieux :

→ Le locataire doit uniquement exploiter les act prévues au contrat.

En pratique, 2 types de contrat :

* Le bail tout commerce : contrat qui autorise le locataire à exercer ttes les act qu’il souhaite. Il peut ajouter une nouvelle act ou changer d’act.

* Le bail restreignant la lté du locataire : autorisation s/ 1 act en part. S’il souhaite ajouter une act ou en changer, il doit procéder à une déspécialisation (2 types)

Une déspécialisation restreinte (ou déspécialisation partielle) : elle consiste à ajouter à l’act autorisée par le contrat une act considérée comme connexe ou complémentaire.

→ Rq : cette désp. par est un dt pour le locataire, le bailleur ne peut pas lui refuser.

Une déspécialisation plénière (ou desp. totale) :  elle consiste à

ajouter une act qui n’est pas connexe ou complémentaire

changer d’act (abandon de l’act autorisée par le contrat pour une autre)

→ Rq : cette desp plén n’est pas un dt pour le locataire. Elle doit être autorisée par les bailleurs. En cas de refus de celui-ci, elle peut être autorisée par le TGI si certaines conditions sont réunies.

        A. La déspécialisation partielle ou déspécialisation restreinte. L145-47 c.com

        Le locataire peut adjoindre à l’act autorisée par le contrat une act connexe ou complémentaire (≠ accessoire !!!). C’est un droit pour le locataire.

                1°/ Les modalités.

→        Le locataire qui souhaite adjoindre une act connexe ou complémentaire n’a pas à demander l’autorisation du bailleur. Il doit l’informer par voie d’huissier de son intention.

→         Le bailleur a 2 mois pour contester le caractère connexe ou compl de l’adjonction souhaitée.

Rq : Le locataire a intérêt à attendre l’expiration de ces 2 mois sinon il pourra être sanctionné s’il était en tord. Sinon, il pourra saisir le TGI qui tranchera la question.

                2°/ La notion de connexité ou complémentarité L145-47 c.com

        Cette notion est appréciée par rapport aux usages. La JP utilise des critères :

* Statistiques.

Ex : CA de Pau 7 avril 1978 : le locataire était autorisé à vendre des vêtements pour adulte. Il a souhaité adjoindre à cette act la vente de vêtements pour enfants. Une contestation a eu lieu quant au caract con. ou compl. de cette adjonction. La CA a considéré qu’il ne s’agissait pas d’une telle act parce que les commerces pratiquant les 2 act étaient en faible nb.

* L’identité de la clientèle : l’act sera connexe ou compl lorsqu’on d’adresse à une même clientèle ou lorsque les produits correspondent à un même besoin.

Ex : Un libraire a souhaité vendre des disques polonais en + des livres polonais. On a considéré qu’ils participaient à la diffusion de la culture polonaire : même public, même besoin : act connexes.

Ex : Pers autorisée à vendre des vêtements pour femmes, elle a souhaité ajouter la vente de lingerie : on a considéré qu’on s’adressait à une même catégorie de clientèle.

Ex : Un marchand de bois a pu ajouter à cette act la vente de charbon et de fioul qu’on a considéré comme connexe : besoin de se chauffer.

Ex : Un coiffeur peut vendre des parfums et des produits de beauté : même besoin de se faire beau.

Ex : Une pers était autorisée à exploiter un bazar. On a considéré que la vente de confiseries et produits régionaux n’était pas compl à cette act.

Excp : Ce critère est écarté qd les méthodes d’exploitation sont radicalement ≠tes.

Ex : Une pers est autorisée à exploiter un commerce de débit de boissons. Il souhaite proposer à ses clients de quoi se restaurer. Boire / se nourrir, on peut considérer que c’est un même besoin. Est-ce complémentaire ? La CA de Paris a distingué 2 situations :

- On propose de la menu-restauration (sandwich, salades, frites) : les méthodes d’exploitation ne sont pas radicalement ≠tes. Cette act est bien connexe à celle de débit de boisson.

- On propose de véritables plats cuisinés : on n’est plus dans le cadre d’une déspé. partielle car les méthodes d’exploitation sont radicalement ≠tes

Ex : Le locataire était autorisé à distribuer des produits surgelés. Pas de contrat bail tt commerce. Il a voulu ajouter une act d’épicerie. Caract connexe ? Non parce que les méthodes d’exploitation sont radicalement ≠tes.

Excp : Quand l’act qu’on souhaite exercer se pratique habituellement dans des locaux spécialisés. 

Ex : Locataire autorisé à vendre du prêt-à-porter. Il va voulu ajouter la vente de chaussures. Conn ? On aurait pu penser que oui : besoin de s’habiller. CA Paris a considéré qu’habituellement, les chaussures se vendaient dans des lieux particuliers.

                3°/ L’indifférence du dt des tiers.

        Il arrive que le bailleur ait accordé à un autre locataire l’exclusivité de son activité. Le pb se pose généralement dans les centres commerciaux.

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