Appel au cours de cassation

Les faits :

M.X est le gérant et bailleur de la société SERVU qui fait réaliser des travaux de réfection par la société SOBRETA. En considérant que ces travaux ont occasionné des désordres, la société SERVU assigne la société SOBRETA ainsi que la société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), assureur en responsabilité de cette dernière, . La société SERVU interromps son activité et met fin au bail commercial le 12 octobre 2001 par l'intermédiaire de M.X, liquidateur amiable. Le 14 juin 2002, un jugement prononce la liquidation judiciaire de la société SERVU. M.Y, liquidateur judiciaire, revendique alors l'indemnité d'assurance donner par la SMABTP. M.X s'y opposant assigne M.Y, és qualité, la société SOBRETA et la SMABTP afin d’être le bénéficiaire de ce versement.

La procédure :

M.X a assigné M.TY, és qualité, la société SOBRETA et la SMABTP. La décision de première instance n'est pas connu. La cour d'appel d'Agen à en revanche accueilli la demande de M.X dans une décision du 13 décembre 2005. Devant cette décision, M.Y fait grief a la décision de la cour d'appel d'Agen et forme un pourvoi auprès de la cours de cassation.

Les prétentions des parties :

M.Y considère, en application de l'article L.124-3 du code des assurances, que l'indemnité doit être versé au tiers propriétaire de la chose, au moment le sinistre survient, en l’occurrence la société SERVU. L'indemnité due par l’assureur fait donc parti de l'assiette au moment de la liquidation judiciaire. De plus pour M.Y, le transfert de propriété des améliorations ou constructions survenus durant la durée du bail et entrepris par la société SERVU ne s’opère qu'a la fin du bail empêchant ainsi M.X de revendiqué une indemnités inhérent a des désordres survenus pendant la durée du bail.

M.X considère, pour sa part que la bail commercial contenait une « clause d'accession » selon laquelle le preneur n'a droit a aucune indemnisation et ne peut reprendre les éléments d'améliorations incorporés à la chose en fin de jouissance.. En vertu de cet clauses M.X dispose selon lui d'un droit d'action directe envers l'assureur.

Le problème de droit :

Le propriétaire d'un bien donné a bail à usage commercial et contenant une clause d'accession peut-il prétendre à une action direct concernant les choses incorporés sur son fond, afin de bénéficier d'une indemnité d'assurance ?

La solution :

« Mais attendu qu'ayant relevé que le bail, résilié amiablement le 12 octobre 2001, comportait une clause d'accession selon laquelle les travaux de transformation ou d'amélioration faits par le preneur ne donneront lieu de la part du bailleur à une quelconque indemnité et que le preneur ne pourra en fin de jouissance reprendre aucun élément ou matériel qu'il aura incorporé au bien loué à l'occasion d'une amélioration ou d'un embellissement si ces éléments ou matériaux ne peuvent être détachés sans être fracturés, détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont rattachés, la cour d'appel en a exactement déduit que M. X..., devenu en application de cette clause propriétaire des constructions et ouvrages réalisés par la société Servu, était titulaire d'une action directe contre l'assureur et qu'il avait qualité pour recevoir l'indemnité correspondant aux désordres affectant l'ouvrage réalisé par la société SOBETRA ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi »

Le fondement :

La cour de cassation considère qu'en l’espèce, les deux parties avaient expressément prévu au contrat que «  les travaux de transformation ou d'amélioration faits par le preneur ne donneront lieu de la part du bailleur à une quelconque indemnité et que le preneur ne pourra en fin de jouissance reprendre aucun élément ou matériel qu'il aura incorporé au bien loué » et que par conséquent l'article 555 du code civil ne peut s'appliquer au même titre que les disposition prévu à l'article L124-3 du code des assurances. Ainsi en vertu de cette clause, le propriétaire du fond bénéficie d''un droit d'action direct sur les choses incorporés à son fond par le preneur.

Il s’avère donc intéressant d'aborder dans une première partie l'accession immobilière artificiel pour ensuite évoquer l'interprétation des données contractuels particulières ou la clause d'accession

I. Le principe de l'accession immobilière artificiel

Selon l'adage « superficies solo cedit », le sol est le principal est les constructions accèdent au sol. Cela signifie que les constructions et les plantations faites par le sol, même par un tiers, appartiennent au propriétaire du sol. C'est ce que l'on appelle l'accession par incorporation. Celle-ci est dite artificielle lorsque réalisée sur le terrain d'autrui. L’arrêt à commenter est l'illustration des questions posés autour de cette accession dite immobilière artificielle.

A. Le droit d'accession pour le propriétaire du fond et le principe de l'indemnisation consécutive.

L'hypothèse visée ici est celle d'amélioration, de réfection qui ont été effectuées par une personne morale ne disposant d'aucun droit de propriété mais disposant d'un droit de jouissance consentie dans le cadre d'un bail commercial. L'accession est une extension légale du droit de propriété sur une chose à tout ce qu'elle produit et à tout ce qui s'unit ou s'incorpore à elle

Le régime fixé par l'article 555 du code civil concerne le sort des constructions ou plantations sur le sol d'autrui et l'indemnisation. Cet article dispose que « si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages ». L'article 555 concerne a priori

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