Bail commercial

Le bail commercial

—> La protection du commerçant.

Cela date de 1953, le but est la protection du commerçant. Le propriétaire a l’obligation de renouveler le bail pour qu’il continue de travailler, c’est la propriété commerciale. Quand un propriétaire consent un bail commercial il sait qu’il va se dessaisir de son local, là commerçant a la faculté de rester.

Le propriétaire a quand même la possibilité de l’évincer avec l’indemnité d’éviction.

Si un commerçant trouve un local dans un bon endroit pour déménager après son éviction il peut demander au propriétaire qui l’a évincé de payer tout les frais pour qu’il se réinstalle a sa charge dans le nouveau local.

S’il a refait sa chambre froide il l’a pas encre amortie car moins de deux ans il este encore 8 ans a courir d’amortissement alors il peut demander au propriétaire cette somme.

S’il retrouve un nouveau local dans une bonne zone mais en face pas vraiment perde d’exploitation mais si le local se libéré plusieurs moi après la fin du bail avec les travaux en plus il ne travaille plus, donc perte d’exploitation et la demande au propriétaire une indemnisation sur les mois pas travaillé et aussi sur la perte de client.

—> Définition/champs d’application :

C’est un contrat de location de locaux utilisé pour l’exploitation d’un fond de commerce ou artisanal, protecteur pour le locataire.

Il vient protéger le fond de commerce du locataire par renouvellement du bail des locaux dans lesquels il est exercé, pour lui éviter de perdre sa clientèle en quittant les lieu (sauf à ce que le bailleur lui verse une indemnité d’éviction). Pour le commerçant c’est l’équivalent de la propriété commerciale.

C’est l’article L.145-2 du Code de commerce qui permet désormais d’adopter ce statut pour les baux d’un local « affecté à un usage exclusivement professionnel ».

Par extension un bail commercial peut être conclu pour :

• Des établissements d’enseignements
• Des EPIC ou entreprise publiques
• Des communes, notamment pour leurs services exploités en régie
• L’Etat

Il y a une possibilité de soumission volontaire, non équivoque.

Texte à insérer pour soumission volontaire au statut des baux commerciaux : « les parties déclarent expressément qu’elles ont eu l’intention de soumettre volontairement le présent bail au statut des baux commerciaux, ce bail se trouvant dès lors régi par les dispositions des articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce. », Cour de Cassation 3civ 20 octobre 2016.

** définition de pas de porte :

** droit de bail :

** droit d’entré :

—> Les règles du bail commercial :

Les règles du bail commercial sont :

        - d’ordre public pour certaine règle

        - liberté contractuelle pour les autres

Les règles d’ordre public du bail commercial :

        - droit de renouvellement / droit à l’indemnité d’éviction

        - durée du bail minimum de 9 ans

        - révision triennale du loyer

        - règles concernant la clause résolutoire (sans indemnité d’éviction) : le preneur a un mois pour régulariser

        - liberté de céder le fond de commerce

        - règles concernant la déspécialisation : baux spécifique a un domaine.

        - intérêts portant sur le dépôt de garantie si supérieurs a deux termes de loyer

        - la répartition des charges (loi Pinel 2014) : pratique mise en place qui amené le propriétaire a demander des charge au locataire. L’article 606 du code civil vient définir ce qui est gros travaux et réparation à charge du propriétaire. Certain propriétaires demandaient la charge de ses travaux et jusqu’à la loi Pinel ils pouvaient. Cette loi vient définir ce qui reste a charge du propriétaire et du locataire, le seul qui reste à négociation entre les deux est la taxe.

—> Le droit au renouvellement :

—> Caractéristique principale du bail commerciale

—> a l’issue du bail :

↳ le bailleur peut refuser ce renouvellement au titulaire du bail, même s’ils exploite lui-même le fond de commerce mais auquel cas il doit obligatoirement lui verser une indemnité d’éviction, ce qui limite généralement fortement cette faculté, notamment pour un fonds de commerce a forte valeur.

—> Indemnité d’éviction :

Elle est établie selon le préjudice subi par le locataire, en fonction notamment des possibilité de transfert.

Elle peut prendre en compte les éléments suivant :

• Valeur marchande du fonds de commerce
• Droits de mutation éventuels
• Indemnité pour trouble commercial éventuel
• Indemnité pour éventuels travaux non amortis
• Frais de déménagement
• Frais de réinstallation

Le délai laissé au locataire pour libérer les lieux après versement de l’indemnité d’éviction est dorénavant de 3 mois et non plus de 15 jours (loi 4 août 2008 dite LME).

—> Droit de repentir :

Après signification d’un congé avec refus de renouvellement, si le bailleur s’aperçoit par exemple que les indemnités d’éviction sont beaucoup trop importantes, il bénéficie d’un droit de repentir, lui permettant de revenir sur sa décision (dan s’un délai maximum de 15 jours si décision de justice)

Attention, cette déclin notifiée au preneur devint irrévocable et doit intégrer l’offre de renouvellement du bail.

Elle permet au bailleur de ne pas payer les indemnités d’éviction, mais il reste redevable des éventuels frais intermédiaires supportés par le preneur (frais de procédure notamment).

Si le preneur refuse l’offre de renouvellement, il n’a plus droit aux indemnités d’éviction.

—> Droit d’option :

Mécanisme inverse du droit de repentir : une des deux parties peut revenir sur son acceptation d renouvellement.

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