D0003, droit des entreprises

M. et Mme Caramel ont créé leur restaurant l’année dernière, alors qu’auparavant, Monsieur avait été gérant de SARL pendant 15 ans. Ils exploitent leur fonds de commerce dans un grand local appartenant à M. Vernon. Ils viennent vous consulter pour les aider à résoudre plusieurs difficultés d’ordre juridique, auxquelles ils sont successivement confrontés.

Question 1 :

Ils souhaiteraient transformer rapidement l’arrière-salle du restaurant en discothèque. Comment doivent-ils procéder à l’égard de M. Vernon ? Qui pourrait s’opposer à leur projet ?

M. et Mme Caramel doivent d’abord examiner attentivement le contrat de bail signé avec M. Vernon. Ce document doit préciser les activités autorisées dans le local. La transformation d’une salle de restaurant en discothèque est susceptible de constituer une déspécialisation, notamment si cette nouvelle activité diffère de manière significative de l’activité de restauration initialement prévue dans le bail.

La déspécialisation se définit comme un changement d’activité principale pour laquelle le local a été loué. Dans ce cas, c’est une déspécialisation plénière, car l’arrière-salle, initialement dédiée à la restauration, est transformée en discothèque, cela représente un changement radical d’usage.

M. et Mme Caramel doivent formaliser leur demande d’autorisation auprès de M. Vernon pour procéder à cette transformation. Cette demande doit comprendre :

Une description détaillée du projet de transformation.

Des informations sur les travaux envisagés.

Un plan d’aménagement de l’espace.

M. Vernon a un délai de trois mois pour répondre à cette demande.

Pendant ce temps, M. et Mme Caramel doivent également notifier leurs créanciers et, si applicable, d'autres locataires de l'immeuble.

M. Vernon pourrait s’opposer à la transformation pour plusieurs raisons :

Si le bail interdit explicitement l'exploitation d'une discothèque ou impose des restrictions sur le changement d'usage, M. Vernon pourrait refuser la demande.

Si le local fait partie d'une copropriété, des règles spécifiques peuvent s'appliquer concernant les activités autorisées.

Si un autre locataire a une clause de non-concurrence concernant l'exploitation d'une discothèque, cela pourrait également justifier un refus.

En plus de M. Vernon, d’autres parties pourraient s’opposer au projet :

• Voisins : Ils pourraient s’inquiéter des nuisances sonores, de l’augmentation de la circulation ou des comportements indésirables associés à une discothèque.
• Autorités locales : La municipalité pourrait avoir son mot à dire, notamment en ce qui concerne le respect des réglementations en matière de bruit, de sécurité et d’urbanisme.

Les contestations devront être remise au TGI du lieu de situation de l’immeuble.

Question 2 :

Les travaux envisagés sont coûteux. Il leur faudra emprunter l’argent nécessaire à leur banque. Le banquier propose bien un prêt de 50 000€, mais à condition que les exploitants lui consentent une garantie. A laquelle pensez-vous ?

Pour obtenir le prêt de 50 000 € proposé par la banque, M. et Mme Caramel doivent consentir une garantie qui permettra à la banque de se protéger en cas de non-remboursement du prêt. Dans ce contexte, une solution appropriée serait de mettre en place un nantissement conventionnel du fonds de commerce.

Le nantissement est une forme de garantie qui permet à un créancier de saisir un bien en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. M. et Mme Caramel peuvent offrir leur fonds de commerce comme garantie pour le prêt.

Cela inclut :

Le droit au bail : Le contrat de location du local commercial.

La clientèle : La valeur de la clientèle et des relations commerciales établies.

Les stocks : Les marchandises et produits en vente.

Le matériel : Les équipements et biens nécessaires à l’exploitation du restaurant.

M. et Mme Caramel devront établir un contrat de nantissement qui précise les modalités de la garantie. Cet acte doit être rédigé par écrit et signé par les deux parties.

Bien que le nantissement soit parfait par la simple convention entre les parties, il est conseillé d’enregistrer cet acte auprès du greffe du tribunal de commerce, ce qui donne une date certaine à la garantie et permet de la rendre opposable aux tiers.

Si le fonds de commerce comprend le droit au bail, M. et Mme Caramel doivent également informer M. Vernon de l’établissement du nantissement, car certaines clauses de baux commerciaux peuvent interdire le nantissement sans l'accord du bailleur.

Avantages :

Permet de garantir le prêt sans avoir à fournir des actifs supplémentaires (comme des biens immobiliers).

La mise en place d’un nantissement est généralement plus simple et rapide que d'autres formes de garanties.

Inconvénients :

En cas de défaillance dans le remboursement du prêt, la banque pourra saisir le fonds de commerce, ce qui peut compromettre l’activité de M. et Mme Caramel.

Cela peut également avoir un impact sur la gestion du fonds de commerce, étant donné que la banque peut demander des rapports réguliers sur la santé financière de l'entreprise.

Question 3 :

Quelques temps plus tard, les travaux ayant été faits, si les exploitants décident de vendre leur fonds de commerce, quelle(s) précaution(s) doit-on conseiller à l’acquéreur du fonds pour éviter les mauvaises surprises ? À l’inverse, de quelles garanties de paiement les époux Caramel peuvent-ils bénéficier ?

Lorsque M. et Mme Caramel décident de vendre leur fonds de commerce, il est crucial que l’acquéreur prenne des précautions pour éviter des mauvaises surprises, tout en s'assurant que les époux Caramel bénéficient de garanties de paiement adéquates.

• L’acquéreur doit demander à examiner les bilans, comptes de résultat et déclarations fiscales des trois dernières années. Cela permet d’évaluer la rentabilité de l’entreprise, ainsi que l’existence de dettes ou de passifs cachés.
• Il est essentiel d'effectuer une visite des locaux et de vérifier l'état du matériel, des équipements, ainsi que la conformité aux normes en vigueur (hygiène, sécurité, etc.).
• Le contrat doit spécifiquement stipuler les modalités de la vente, y compris les actifs et passifs inclus, les conditions de paiement, ainsi que toutes les garanties fournies par les époux Caramel.
• Les époux Caramel peuvent convenir d'inclure des clauses suspensives, par exemple, l'obtention d'un financement par l’acquéreur.
• L’acquéreur doit s’assurer que le contrat de vente inclut une garantie d’actif et de passif, garantissant que les époux Caramel sont responsables des dettes non déclarées ou des problèmes juridiques liés à l’exploitation antérieure pendant une période déterminée après la vente.
• Un dépôt de garantie peut être exigé à la signature du compromis de vente pour sécuriser l'engagement de l’acquéreur.

Le privilège du vendeur de fonds de commerce permet aux époux Caramel de revendiquer leur créance sur le produit de la vente du fonds de commerce en cas de non-paiement. Ce droit leur donne une priorité sur le prix de vente en cas de liquidation ou de faillite de l’acquéreur.

Ils peuvent inclure une clause résolutoire dans le contrat stipulant que la vente sera annulée si l’acquéreur ne respecte pas ses obligations de paiement. Cela leur permet de récupérer le fonds de commerce en cas de non-paiement.

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