Les différents régimes juridiques de la location
Cours : Les différents régimes juridiques de la location. Recherche parmi 298 000+ dissertationsPar mamahockey18 • 17 Janvier 2022 • Cours • 1 564 Mots (7 Pages) • 322 Vues
Chapitre 2 : La découverte du bien
I- Les différents régimes juridiques de la location
Spécificité du bail commercial
- La particularité du bail commercial :
2)- Oui, il a fait une bonne opération commerciale. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage mettent en évidence une valeur locative de 250€/m2 à l’année. Le bail commercial signé entre les partis met en évidence un ratio de 300€/m2 à l’année, le bailleur fait donc une bonne opération commerciale.
3)- ILC
Le droit au renouvellement du bail au bénéfice du locataire est l’une des principales caractéristiques du bail commercial à condition que 3 éléments soient réunis.
- Le locataire doit être propriétaire de son fond de commerce
- Le locataire
Identifier et retrouver les sommes dues par le locataire
Il s’agit de compléter un bail commercial qui doit intervenir entre les parties le 15décembre 2010.
6 rue du Pont sur la commune de Lyon. L’immeuble date de 1900. Local à été acquis par acte authentique en date du 12 juillet 1992. Madame PÉPIN qui vient au droit de la société LAPUIS. Durée de 9années entières et consécutives. Bail commercial traditionnel. Bail a usage commercial. Immeuble cadastré sous la section AB n°545.
Destination exclusive : matériel auditif
Loyer annuel principal : 30 000€ HT, suivant 4 paiements à terme d’avance.
La TVA s’applique de plein droit. Le loyer sera indexé annuellement , l’indice de référence sera l’ICC, et le premier trimestre de 2010 avait une valeur de 1575. Taxe foncière à la charge du locataire (complément de loyer 150€ annuel). Dépôt de garantie (10% du loyer annuel en principal HT). Honoraires de rédaction du bail ( 3000€ HT réparti pour moitié chacun). Immeuble couvert par un PPRT (Plan prévention des risques technologiques). Le local à subit un sinistre en 2008 (fuite d’eau parties communes). Recherche amiante (20 octobre 2010) négatif.
1)- Présentez sous forme de tableau les diagnostics obligatoires pour la location.
Les diagnostics obligatoires sont : DPE, CREP, AMIANTE, GAZ, ELECTRICITÉ, ERIMT, ERRIAL. Lors de la visite du local, il s’agira d’identifier les risques pour la santé et la sécurité du candidat locataire et si nécéssaire il faudra faire faire les diagnostics.
2)- Déterminez le loyer au 15 décembre 2019
30 000/ 1575 (indice 2010) = 19,05
19,05* 1728 (indice 2019) = 32 914,3
32 914,3 /12 = 2 742€/mois.
3)- En 2018, un tramway à été installé devant l’immeuble qui génère par jour 200 montées et descentes. S’agit-il d’une modification des facteurs locaux de commercialité et justifiez votre réponse.
Cela permet aux personnes de se déplacer plus facilement. La mise en place du tramway est un facteur déterminant de modification de commercialité. Le tramway présente un intérêt immédiat pour l’exploitant s’agissant d’un commerce à usage de protection auditive.
4)- Quelle est la situation du bail au 12 octobre 2021? Peut-on déplafonner le loyer ?
Il s’est reconduit tacitement en 2019, on ne peut donc pas la déplafonner car le bail dur - de 12ans. Au 12 octobre 2021, le bail a eu une durée de 10ans et 10mois
5)- En appliquant la table de pondération suivante, déterminez la surface utile pondérée du local.
50*1 = 50
50*0,6 = 30
50+30 = 80m2 Surface Utile.
Particularité des états des lieux de sortie :
Baux d’habitation | Baux Commerciaux |
Loi du 06/07/1989 | Loi 145-1 et suivants.. des dispositions du code de commerce |
Apport loi ALUR | |
La restitution du dépôt de garantie : 2mois pour le rendre si il y a des dégradations et 1mois si il n’y en à pas. Mais intérêts de retard (10% de la valeur). | Pour améliorer la transparence des relations entre bailleurs et locataires, la loi PINEL(18 juin 2014) à imposé l’établissement d’un état des lieux. Cet état des lieux doit être fait de manière contradictoire par les deux parties à la fois pour l’EDL d’entrée et de sortie. En l’absence d’état des lieux, le local est présumé reçu en bon état. |
La notion de bon état touche tous les types de baux, mais les conséquences sont différentes. En effet en matière de baux d’habitation, si il n’y à pas eu d’état des lieux, le locataire est présumé avoir prit le logement en bon état d’usage si il y a des dégradations l’impact financier sera limité (des frais de peinture, des frais de remboursement des plaques de cuisson…). A contrario, l’absence d’état des lieux en matière commerciale, peut être catastrophique s’agissant des problématiques de pollution. Puisque le locataire est présumé avoir prit des lieux en bon état, et ne cas de pollution, il devra rendre les lieux dépollués ce qui peut représenter un coup très important. Il est donc fortement conseillé lors de la prise de possession d’un local commercial de faire réaliser un état des lieux et d’obtenir à un audit technique réalisé par un cabinet de contrôle avec une visite sur site prélèvements et analyse de sols et cela dans le cadre d’une norme NF(norme française) X31-620 de juin 2011. Cet audit technique est à la charge du bailleur, il s’agit d’une précaution afin que le preneur à bail soit protégé lors de l’état des lieux de sortie.
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