Location gérance

Le contrat de location-gérance, également nommé dans la pratique "gérance libre", permet au propriétaire d'un fonds de commerce, ou d'un établissement artisanal de concéder à une personne, le locataire-gérant, le droit d'exploiter librement ce fonds à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une redevance.

Intérêt

Pour le propriétaire du fonds : la location-gérance lui permet de conserver la propriété de son fonds, d'en maintenir l'exploitation et de s'assurer un revenu grâce à la perception des redevances.

Pour le locataire-gérant : cette formule lui permet d'être "à son compte" sans avoir à investir immédiatement dans l'achat des éléments parfois onéreux d'un fonds (clientèle, droit au bail, brevet, matériels, licences, etc.). Elle lui permet également d'apprécier la viabilité de l'entreprise qu'il envisage, le cas échéant, de reprendre.

Cette situation n'est pas exempte de risques. Le risque principal pour le bailleur est de voir son fonds de commerce déprécié par une mauvaise gestion du locataire-gérant. Inversement, le locataire-gérant peut travailler contre son intérêt en renforçant par sa compétence la valeur d'un fonds qu'il pourrait ensuite acquérir si le bailleur accepte de le lui vendre, ce qu'il n'est pas obligé de faire.

Chaque situation doit donc faire l'objet d'une analyse approfondie (voir les risques et responsabilités ci-dessous).

Précision : la location-gérance est généralement provisoire. Le sort du fonds en fin de bail doit être une préoccupation des parties : reprise du fonds par le bailleur, cession ou donation au locataire-gérant, fusion ou absorption entre société loueuse/société locataire.

Conditions

Pour le propriétaire du fonds

Il doit avoir exploité le fonds pendant 2 ans au moins.

Quelques exceptions à cette obligation sont toutefois prévues par l'article L144-5 du code du commerce. C'est notamment le cas :

- des héritiers ou légataires d'un commerçant ou d'un artisan décédé,

- du conjoint attributaire du fonds de commerce ou artisanal à la suite de la dissolution du régime matrimonial, lorsqu'il a participé à l'exploitation pendant au moins 2 ans.

De plus, il peut demander au Tribunal de Grande Instance la suppression ou la réduction de ce délai de 2 ans s'il a un motif justifiant sa demande (maladie, impossibilité de trouver un gérant salarié, achat d’un fonds pour installer un enfant ou un ascendant). Cette décision est laissé à l'appréciation du juge.

Il doit demander l'autorisation expresse du propriétaire des locaux s'il est titulaire d'un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués.

Pour le locataire-gérant

Avoir la capacité d'exercer le commerce.

S'immatriculer au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

S'engager à exploiter le fonds selon sa destination, c'est-à-dire sans changer l'activité.

Caractéristiques du contrat

Publicité du contrat

Un avis doit être publié dans les 15 jours de la date de signature du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales.

Vous pouvez réaliser cette formalité en ligne. Publier une annonce légale de location gérance

Durée du contrat et conditions de résiliation

Durée déterminée ou indéterminée.

Généralement : un an renouvelable par tacite reconduction.

Résiliation

Si le contrat est à durée déterminée, la résiliation ne peut intervenir que d'un commun accord dans les conditions prévues par le contrat.

Si le contrat est à durée indéterminée, la résiliation peut se faire unilatéralement sur congé donné par l'une des 2 parties.

Redevance

Son montant est fixé librement par les parties et peut être révisable. Il peut être fixe ou proportionnel au chiffre d'affaires ou au bénéfice.

Les redevances peuvent être versées mensuellement ou trimestriellement et sont soumises à la TVA.

Fiscalement,

Pour le bailleur :

- La mise en location-gérance n'entraîne pas l'imposition immédiate des plus values et il n'est pas procédé à l'imposition immédiate des bénéfices réalisés jusqu'au jour de la location gérance.

- Les redevances sont des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais cette activité ne présentant pas un caractère professionnel, les déficits éventuels ne peuvent être imputés sur son revenu global.

Pour le locataire-gérant, ces redevances représentent des charges déductibles de son bénéfice imposable.

A noter : les redevances sont soumises à cotisations sociales, à la CSG et à la CRDS, lorsqu'elles sont perçues par un bailleur qui exerce une activité dans le fonds loué.

Cette disposition a pour effet de pénaliser le montage financier consistant à confier un fonds de commerce en location-gérance à une société constituée par l'exploitant lui-même. Ce montage permet à l'exploitant

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