Les Plus-values Immobilières

LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Les plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux sont en principe taxables.

La loi de finances rectificative n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 (JO du 20 septembre 2011) a partiellement réformé le régime des plus-values immobilières.

Quelles sont les personnes imposables ?

Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur ces immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière (relevant de l'impôt sur le revenu) sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par certaines sociétés (articles 8 à 8 ter du CGI).

La cession d’un immeuble par un retraité ou un invalide, disposant de ressources modestes (plafonds réglementés), n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value.

Un mode particulier d’imposition est prévu pour les contribuables non domiciliés fiscalement en France (Voir : la fiscalité des non-résidents).

Quelles sont les opérations imposables ?

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux (vente).

Quels sont les biens imposables ?

• les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;

• les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

Quels sont les biens exonérés ?

• les immeubles constituant l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ;

• les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;

• les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées ;

• les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;

• les immeubles détenus depuis plus de 30 ans.

• une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ;

• les titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus depuis plus de 30 ans, ou sous conditions les titres de ces sociétés lorsqu'elles mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale.

Comment est calculée la plus-value ?

• Détermination de la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

o Prix de cession : il convient de retenir le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte :

 il est majoré de certaines charges et indemnités : exemple : indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur ;

 il

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