Les Contrats

Section 2. Les promesses de vente.

La pratique notariale est à l’origine du développement de ces contrats préparatoires dans les ventes d’immeubles. On trouve essentiellement 2 formes de promesses : la promesse unilatérale (en net recul) et la promesse synallagmatique (aucun consensus sur son existence et ses effets).

§1. La promesse unilatérale de vente

Il existe aussi une promesse unilatérale d’achat. Contrat par lequel une personne l’acquéreur donne son consentement définitif à l’acquisition d’une chose, la chose et le prix étant déterminé. Quant au bénéficiaire il se réserve la faculté, l’option de vendre ou non pendant une période déterminé au contrat. Se trouve dans le domaine des sociétés, convention conclue entre actionnaires dont l’objet est pour le promettant (l’acquéreur) d’anticiper une augmentation de sa participation dans le futur à un prix d’or et déjà connu. Ces promesses posent comme difficultés principales celle de leur conformité à l’article 1844-1 c.civ qui prohibe les clauses léonines :

Clauses exonérant un associé des bénéfices ou des pertes.

Clauses lui attribuant la totalité des bénéfices ou des pertes.

Il existe un risque dans la stipulation du prix dans les promesses unilatérales d’achat que l’associé vendeur se trouve ainsi par le payement du prix déchargé de toute dette sociale. Est-ce une clause léonine ? Cass NON la clause n’est pas léonine car elle n’engage que les parties à la promesse, et non tous les associés ni la société. N’affecte pas le pacte social qui postule la participation aux bénéfices ou aux pertes.

Les promesses unilatérales d’achat en matière immobilière sont prévues par l’article 1589-1 c.civ créé par la loi 13.12.2000 texte qui vise à faire cesser la pratique des offres simultanées d’achat en matière immobilière. Ce texte déclare nul tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier lorsqu’il est versé simultanément à cet engagement une somme d’argent. Ce texte ne se limite pas aux engagements unilatéraux de volonté, mais s’applique à toutes les offres immobilières faites accompagnées d’un cheque. L’offre de contrat est en principe librement révocable. Elle n’est plus librement révocable quand elle est assortie d’un délai pendant, un délai raisonnable. Quand elle n’est pas révocable, elle est qualifiée d’engagement unilatéral de volonté car obligatoire. Toutes ces situations, tous ces types d’offre sont visées par l’article 1589-1 c.civ. Pratique qui consiste quand un bien mobilier est mis sur le marché. Pratique qui est de la part des agents immobiliers de consentir plusieurs offres d’achat du bien, accompagnée toute d’un cheque (cheque de réservation). Le vendeur choisi l’offre la plus élevée en fonction des cheques déposés. Procédé déloyal car certaines offres les plus faibles n’ont aucune chance d’être étudiée. Ce texte pour contrer la pratique des offres d’achat ne déclare nulles toutes ces offres faites avec versement d’une somme d’argent. Aucune modification car la nullité est une sanction inefficace, inutile car ce qu’il veut c’est acquérir le bien, donc inutile pour le candidat à l’acquisition. Ce texte devrait se révéler peut appliqué.

A. La nature de la promesse unilatérale de vente

Contrat par lequel le vendeur donne d’or et déjà immédiatement son consentement définitif à la vente. Il est donné pour une chose déterminée, et un prix déterminé.

Son cocontractant le bénéficiaire est titulaire d’une option d’acheter ou non pendant un délai déterminé. Il ne s’est pas engagé à acheter à l’issu du délai. Il peut refuser d’acheter, la promesse devient caduque, elle perd son efficacité. Il peut accepter d’acheter, il lève alors l’option. La promesse n’est pas le contrat de vente car il manque le consentement de l’acquéreur, mais elle est néanmoins un contrat car elle contient l’engagement du promettant. Son consentement à la vente et cet engagement est accepté par le bénéficiaire ce qui créé l’effet juridiction obligatoire de la promesse.

Le vendeur le promettant est définitivement engagé dans la vente dès la promesse. D’ailleurs la chose et le prix doivent déjà être fixé. Pour le vendeur la promesse unilatérale de vente fait naître à son profit un droit discrétionnaire potestatif, car lui seul peut décider de transformer ce droit cette option en une obligation, l’obligation de payer le prix. Peut transformer ce contrat de promesse en contrat de vente.

Conséquences qui permettent de différencier la promesse de l’offre.

Le décès du promettant n’affecte pas l’efficacité de la promesse. Les héritiers du de cujus (promettant) devront la respecter. Tant disque l’offre devient caduque à la mort du promettant.

La promesse est irrévocable par le promettant comme dans tous contrat unilatéral. Tandis que l’offre est révocable.

C’est un contrat unilatéral au regard de la vente car seul le promettant doit une obligation (maintenir ou réitérer son consentement le jour venu). Le bénéficiaire n’a aucune obligation au regard du contrat de vente. Mais en général il doit verser une somme d’argent que l’on nomme indemnité d’immobilisation. Elle représente entre 5 à 10% du prix. On parle parfois de contrat synallagmatique, de promesse unilatérale. La promesse elle-même qui est unilatérale devient synallagmatique et comporte donc les obligations réciproques de vendre et d’acheter. Quand indemnité d’immobilisation est d’un montant tellement élevé que le bénéficiaire n’a plus la liberté de ne pas acheter. Quand indemnité d’immobilisation dépasse 15% du prix définitif. La promesse n’est plus unilatérale mais devient synallagmatique et elle engage définitivement les parties à vendre et à acheter.

Promesse de bail, de prêt : la jurisprudence qualifie les conventions d’ouverture de crédit de promesse unilatérale de crédit

B. Les conditions de la formation de la promesse unilatérale de vente

1. Les conditions de fond de validité d’une promesse unilatérale de vente

Comme la promesse comporte l’un des 2 consentements à la vente (consentement du vendeur). Les éléments essentiels de la vente elle-même doivent être fixés : le prix et la chose.

...