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La loi ALUR et les nouveaux documents a annexer aux promesses de vente

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Par   •  1 Avril 2015  •  1 821 Mots (8 Pages)  •  1 319 Vues

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LA LOI ALUR ET LES NOUVEAUX DOCUMENTS A ANNEXER AUX PROMESSES DE VENTE

La loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), qui est sur le point d’être promulguée, a notamment pour objectif de « mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété ».

Afin d’atteindre cet objectif, le législateur a prévu deux nouvelles règles, concernant la vente du lot de copropriété :

- l’annexion de nouveaux documents à la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l’acte authentique de vente (art. L. 721-2 nouv. du CCH) ;

- la notification avec la promesse de vente de certains de ces documents, afin de faire courir le délai de rétractation ou de réflexion de l’acquéreur (art. L. 721-3 nouv. du CCH).

S’agissant des deux nouvelles dispositions susvisées (art. L. 721-2 et L. 721-3 nouv. du CCH) contenues dans l’article 54 de la loi ALUR, il faut considérer qu’elles entrent en vigueur immédiatement (c’est-à-dire le lendemain de la publication de la loi au JO). Il faut savoir que, dès le lendemain de la publication de la loi ALUR au Journal Officiel, la pratique devra changer.

I. LES NOUVEAUX DOCUMENTS A ANNEXER AUX PROMESSES DE VENTE ET CE DES L ENTREE EN VIGUEUR DE LA LOI

A. Documents à annexer dès l’entrée en vigueur de la loi

* A compter de cette date, en cas de vente d’un lot (ou d’une fraction de lot ou de cession de droits réels immobiliers relatifs à un lot ou une fraction de lots) d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente en sus des diagnostics techniques (CCH, art. L. 721-2) :

· Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

· Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

- les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur (sauf lorsque le syndicat comporte moins de dix lots et a un budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs inférieur à 15 000 Euros) ;

- l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (sauf lorsque le syndicat comporte moins de dix lots et a un budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs inférieur à 15 000 Euros) ;

- lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

· Le carnet d’entretien de l’immeuble. Ce document, visé notamment à l’article 45-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, fait désormais l’objet d’une annexion.

II. LES DOCUMENTS A ANNEXER POUR OUVRIR LE DELAI DE RETRACTATION DE L’ACQUEREUR

* L’annexion de ces documents aura une incidence s’agissant de la purge du droit de rétractation de l’acquéreur (Loi SRU). En effet, en application du nouvel article L. 721-3 du CCH, certains documents doivent être annexés à l’acte notifié conformément à l’article L. 271-1, pour ouvrir efficacement le délai de rétractation ou de réflexion de l’acquéreur. Il s’agit uniquement des documents visés à l’article L. 721-2, 1°, 2° et 4°, c’est-à-dire :

1. Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis [application différée ] ;

2. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

3. Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

4. Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;

c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

5. Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée [application différée] ;

III. ENTREE EN VIGUEUR DE LA LOI

* Ces nouvelles dispositions s’appliquent à toutes les promesses conclues depuis leur entrée en vigueur.

* Si, une promesse

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