Commentaire Civil 28 Octobre 2010: l'erreur de droit

"Nemo censetur ignorare legem" (nul n’est censé ignorer la loi). Il semblerait que cet adage soit au cœur de la décision de la cour de cassation du 20 octobre 2010 puisqu’il est question de l’erreur de droit.

Le 25 octobre 2003, les sociétés Pitch promotion et Coffim acquièrent l’intégralité d’un immeuble. A l’occasion de la mise en vente des appartements de cet immeuble la société Coffim propriétaire de l’immeuble signe avec Mme X, locataire d’un lot, et avec Mme Y, occupante en vertu d’une clause de bail, une offre de fondement pensant qu’elles ont toutes deux un droit de préemption en se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. La venderesse se rend compte par la suite de son erreur : le tiers occupant les lieux n’a pas de droit de préemption en l’espèce Mme Y .

Elle demande alors l’annulation de la vente. La cour d’appel de Paris le 12 février 2009 considère que la vente est parfaite puisque selon elle la société a commis une erreur inexcusable en sa qualité de professionnel de l’immobilier et donc que cette erreur n’a aucune conséquence sur la validité de l’offre. La vendeuse forme alors un pourvoi en cassation.

Le fait d’avoir attribué un droit de préemption à un tiers occupant par erreur entraine-t-il une nullité de la vente ?

La cour de cassation casse et annule en vertu du visa de l’article 1109 du Code Civil l’arrêt rendu le 12 février 2009 considérant que la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Il sera necessire de voir en prmeir lieu l’eereur de préemption contenue dans la vente (I) pour ensuite considérer son annulation par la cour de cassation (II).

I) Une proposition de vente avec erreur sur le destinataire.

Il est tout d’abord nécessaire de comprendre ce qu’est un contrat avec un droit de préemption (A) pour ensuit comprendre la décision de la cour d’appel(B).

A) Contrat avec préemption

En principe, la formation d’un contrat se fait par une offre puis l’acceptation de cette offre par l’acheteur. Parfois, la loi oblige à contracter avec certaines personnes par préférence aux autres ce qui est le cas ici avec le droit de préemption : faculté en vertu de laquelle une personne peut exiger de se porter acquéreur d'un bien immobilier avant tout autre acquéreur, c’est un droit d'achat prioritaire

En effet dans cet arrêt la vendeuse décide de faire une offre sur les fondements de l’article10-I de la loi du 31 décembre 1975 qui prévoit que chacun des locataires ou occupants de bonne foi peuvent bénéficier de la notification d’un droit de préemption lors de la vente de l’appartement qu’ils occupent. Or ici ce n’est pas le cas de la cocontractante puisque celle-ci est occupante en vertu d’une clause de bail. Il y a donc erreur sur formation de l’offre de vente. La cour d’appel n’a fondé sa décision que sur la validité de l’offre (elle doit être précise et indiquer notamment la nature de la chose vendue, le prix, les conditions de paiement…) qui entraine donc la validité du contrat qu’il y ait erreur ou non.

L’article 1110 du code civil prévoit quant a lui de sanctionner l’erreur sur la substance même de la chose ou l’erreur sur la personne quand la considération de cette personne est la cause principale de la convention. Ici, il y a bien erreur sur la personne étant donné que l’acheteuse n’est pas locataire directe mais un tiers occupant qui ne doit pas bénéficier d’un droit de préemption et donc qui ne doit pas se voir proposer l’offre.

Ainsi la cour d’appel ne prends pas compte dans sa décision de l’erreur de l’offrante puisque elle ne lui donne pas raison d’où la mise en exergue de l’erreur inexcusable.

B) La mise en avant de l’erreur inexcusable

La cour d’appel rejette ici l’appel de la vendeuse qui se fonde sur le vice de consentement puisque il y a erreur. En effet elle considère que la vente est parfaite du moment que l’offre de vente a été acceptée aux conditions fixées par les vendeuses et l’acheteuse. Cela semble signifié que même en présence de consentement vicié, l’offre accepté demeure valide et donc par la suite le contrat est lui-même valide : l’eereut est donc inexcusable :

La propriétaire de l’immeuble étant professionnel de l’immobilier, elle

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