Cour de cassation, Civile 3, 8 février 2006

BEHRA Liouba - Groupe A

TD 6 : Commentaire d’arrêt - Cour de cassation, Civile 3 – 8 février 2006

Éléments pour le schéma :

• Contrat de mise à disposition d’une chose à titre onéreux (article 1709).
• Il faut distinguer le contrat de bail des contrats de louage d’ouvrage (on loue un ouvrage).
• Particularité = plusieurs types de disposition s’articulent pour s’appliquer au contrat de bail :

• Droit commun : article 1713 à 1778
• Droit spécial : loi du 6 juillet 1989, bail rural…

• DONC 3 groupes de dispositions s’appliquent :

• Droit commun des contrats
• Droit spécial du bail (= droit commun du bail car s’applique à tous les types de bail)
• Droit spécial relatif aux baux spéciaux (lois et décrets relatifs à la nature du bail)

• Plusieurs questions :

• Formation : forme du bail, capacité de contracter et objet du bail (= éléments essentiels qui permettent de caractériser un contrat de bail) :

• Chose louée sur laquelle s’exerce un droit de jouissance durant une durée sécurisée au profit du preneur
• Prix (= loyer) qui doit être déterminable et fixé librement (mais encadré) —> NE PAS DIRE « PRIX DU LOYER »

• Preuve : règles générales (droit commun des contrats)
• Effets :

• À l’égard des tiers : questionnement de la sous-location (le preneur peut-il impose au bailleur une sous-location en intégrant un tiers dans l’exécution du contrat de bail?)
• À l’égard des parties :

• Bailleur (articles 1719-1720-1721) : jouissance paisible, délivrance et entretien (obligations) ET vices cachés et éviction (garanties)
• Preneur (articles 1724 et suivants) : user raisonnablement, paiement du loyer, conservation et restitution (obligations)

• Extinction :

• Perte de la chose (articles 1733 et 1741)
• Terme convenu :

• Durée déterminée : extinction automatique SAUF droit au renouvellement (articles 1737 et suivants)
• Durée indéterminée : résiliation (conditions?)

Correction :

• Décision de justice portant sur la révision judiciaire du loyer (càd le pouvoir du juge de déterminer le montant d’un loyer révisé)
• Contrat de bail entre un preneur et un bailleur (pas d’information sur qui est qui)
• Application d’une clause de révision

• Procédure :

• Pas d’information sur la première instance : ni juridiction, ni jugement
• Pas d’information sur la qualité des appelants/intimés
• Arrêt rendu par la CA de Colmar le 27 octobre 2004 : dans cet arrêt, les juges du fond ont déterminé la valeur locative (le montant du loyer révisé) grâce à une expertise judiciaire ordonnée par un juge d’instruction
• Pourvoi en cassation a été formé mais on ne connait pas la qualité du demandeur au pourvoi, ni du défendeur au pourvoi ET on n’a pas d’information fondée sur la structure du pourvoi en cassation

• Question : pouvoir des juges du fond donc de l’office du juge en matière de révision du loyer convenu dans un contrat de bail à la lumière de la force obligatoire du contrat.

Dans quelle mesure un loyer fixé dans un contrat de bail pourrait-il être judiciairement révisé? Encore plus précisément, en l’absence de modalités contractuelles de révision convenues dans le contrat, le juge a t-il le pouvoir de fixer souverainement le montant d’un loyer révisé?

• A faire apparaître dans la problématique :

• Question de l’office du juge
• Question de la révision du loyer
• Question de la force obligatoire des contrats

• Attention : ici les juges du fond n’ont pas autorisé un expert à évaluer la valeur locative, ils ont utilisé l’expertise rendue par l’expert qui a déterminé la valeur locative. C’est un mode de preuve utile au juge pour qu’il détermine la valeur locative. Donc, le juge n’est pas tenu par cette expertise, il va seulement l’utiliser.

Pour l’examen :

• « De lui-même » —> à remplacer par « souverainement ».
• Dans le I°A : introduire le commentaire, situer l’arrêt, qualifier un contrat
• Dans le I°B et II°B = fond de la décision de justice, règles de droit, jurisprudence
• Dans le II°B = pouvoir s’écarter (ex : la CA de renvoi pourrait dire ça ou ça) tout en restant collé à la décision de justice

Plan :

1. La nature supplétive de l’office du juge dans la fixation du loyer

1. Une détermination contractuelle hors la présence du juge

• Définition du contrat de bail : article 1709 du code civil :

• Contrat de mise à disposition d’une chose,
• À titre onéreux (c’est en cela qu’il se distingue d’un prêt de consommation ou à l’usage)

• Il repose sur le preneur, une obligation de paiement du loyer qui est la contrepartie de la jouissance du bien loué dans une durée sécurisée : l’étendue de l’obligation du preneur porte plutôt sur le droit de jouissance du bien, que sur le bien lui-même. Par conséquent, la cdc a parlé de « valeur locative » (et non pas de la valeur du bien lui-même).
• La détermination du loyer est un élément essentiel du contrat de bail puisque c’est l’objet du contrat de bail qui doit être déterminé par les parties elles-mêmes selon un principe de liberté contractuelle (les parties, a priori, sont libres de déterminer l’étendue de l’obligation de paiement du loyer). Cependant, la liberté contractuelle est encadrée selon le droit spécial ou les baux spéciaux : selon le type de bail dans lequel on se trouve, le droit spécial relatif à tous ces baux vont encadrer le paiement du loyer.
• La loi encadre la liberté contractuelle des parties MAIS le juge n’a aucun pouvoir d’encadrement de la fixation du loyer par les parties : il a simplement un pouvoir de contrôle du respect de la loi par les parties (il doit regarder si les parties ont bien respecté le droit spécial des baux spéciaux). Quoiqu’il en soit, le juge doit au moins vérifier que le prix est déterminé OU déterminable DONC les parties doivent définir les critères déterminables du loyer et ne peuvent pas s’en remettre au juge.
• À défaut, si le loyer n’est ni déterminé, ni déterminable :

• Le juge peut soit déclarer la nullité du contrat de bail (il manque une condition essentielle)
• Le juge peut soit procéder à la requalification du contrat en contrat de commodat (= mise à disposition d’un bien sans prix déterminé dans le contrat) —> article 12 du code de procédure civile (= le juge doit restituer l’exacte qualification aux faits).

1. L’exécution conflictuelle d’une clause de révision justifiant l’intervention du juge

• Article 1722 : seule cause légale permettant une modification du loyer en cours d’exécution du contrat et ce, en cas de perte partielle de la chose. Au-delà de cette seule possibilité légale, il y a un principe d’intangibilité du contrat : article 1193.
• Toutefois, pour prendre en compte la pratique commerciale et protéger les preneurs en matière de bail d’habitation, la jurisprudence est venue admettre que les parties insèrent dans leur contrat des clauses d’indexation et des clauses de révision du loyer. C’est donc un tempérament au principe d’intangibilité.
• Si les parties veulent modifier le montant du loyer, elles doivent insérer ces clauses lors de la formation du contrat, ce qui leur permettra de pouvoir, lors de l’exécution du contrat, modifier le montant du loyer.
• Clause d’indexation = forme de clause de révision qui a un caractère automatique (dès lors qu’il y en a une, elle s’applique sans que les parties demandent l’application de cette clause) —> article L145-39 du code de commerce (aussi appelée la « clause d’échelle mobile).
• En revanche, la clause de révision doit être demandée par une des parties pour être exécutée.
• En l’espèce : la CA a regardé le contrat de bail et a dit que les parties avaient prévu une clause de révision, sans prévoir de modalité d’exécution de cette clause donc, elle a interprété le contrat  et dit que cela n’est pas une clause de révision mais d’indexation. « Dans un sens qui lui donne effet » : càd que la CA confère un caractère automatique à la clause. La cdc dit que la CA n’avait pas de pouvoir d’interprétation de la clause.
• DONC cela reste une clause de révision qui n’a pas de caractère automatique : elle n’est exécutée que si les parties veulent qu’elle le soit. Si les parties veulent que cette clause soit exécutée, c’est aux parties de se mettre d’accord sur les modalités d’exécution (x au juge). En cas de désaccord sur les modalités d’exécution, le juge pourra intervenir (de manière supplétive).

1. Les limites contractuelles au pouvoir judiciaire de révision du loyer

1. L’impossible substitution judiciaire au silence des parties

• Le juge, en cas de désaccord, peut fixer le prix.

• Ex : arrêt du 12 octobre 1982.

• Toutefois, le juge est toujours tenu par le contrat (force obligatoire des contrats). Or ici, dans la clause de révision, rien n’était précisé sur les modalités, le juge ne savait pas quel était l’objet de son pouvoir.
• Aucune loi ne peut venir s’appliquer à défaut de ce qu’ont prévu les parties DONC le juge ne peut pas prévoir de modalité d’application.
• Le juge n’est pas un créateur de droit mais simplement la « bouche de la loi » : il doit donc respecter le contrat et vérifier que le contrat respecte la loi.

1. Le désaccord des parties : un obstacle au pouvoir du juge?

• Paradoxe : la solution dit qu’un désaccord des parties paralyse le pouvoir judiciaire appartenant au juge. Or, normalement, on saisit le juge en présence d’un désaccord.
• DONC la conclusion qui en ressort est paradoxale : parce qu’il y a un désaccord, le juge ne peut pas se prononcer en matière de fixation du loyer.
• Intervention du juge :

• Modalité prévue
• Absence de désaccord

• Auparavant, le juge pouvait fixer le montant du loyer lorsque les parties restent en désaccord (arrêt du 3 octobre 1968) MAIS revirement de jp (arrêt du 15 mars 2000) qui empêche les juges de pouvoir fixer le montant du loyer.
• Cet arrêt de 2006 est une application de l’arrêt de 2000.
• Résiliation du contrat de bail car plus d’objet du bail (perte de l’étendue de l’obligation de paiement du preneur).

        Dans un arrêt rendu le 8 février 2006, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur une question relative à la détermination du loyer dans un contrat de bail.

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