Commentaire d'arrêt Civ. 1re, 13 juill. 2016

Dans la nuit du 11au 12 Aout 2004, Monsieur Dumon invité de Monsieur Lasserre chez lequel il avait été invité pour la soirée, dégrade les parties communes en quittant le logement. Le bailleur, la société immobilière Picarde assigne le locataire en paiement du coût des travaux de remise en état. Sa demande est rejetée par les juges du fond. Il se pourvoit en cassation. Selon lui, le preneur est tenu, en vertu de l'article 1735 du Code civil, des dégradations et pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison.

Or, ces personnes, indique-t-il, sont toutes celles que le locataire a fait entrer volontairement chez lui et en particulier ses invités. Donc selon le raisonnement, pour l'avoir accueilli chez lui, le preneur en était devenu responsable au titre des personnes de sa maison.

Ici, les magistrats de la Cour de cassation ont eu à répondre à la question de savoir si le locataire d’un local d’habitation pouvaient être tenu responsable des dégradations commises dans les parties communes de l’immeuble par leurs invités ?

La Cour de cassation décide qu’un invité n'est pas de la maison du preneur. Le locataire n'est donc pas tenu du fait dommageable (dégradations des parties communes) imputable à son invité.

Cette prise de position est assez novatrice au regard de l'état de droit antérieur(I) d’une part, et d’autre part, cette jurisprudence remodèle l’interprétation de l’article 1735 du code civil (II).

I/ Une prise de position novatrice au regard de l'état de droit antérieur(I)

La position traditionnelle adoptée par la Cour de cassation a conduit à une responsabilité étendue du preneur (A). Désormais, il convient de considérer que la responsabilité du preneur est encadrée (B)

A/ Une responsabilité traditionnellement étendue du preneur

L'article 1735 du Code civil gouverne les pertes, dégradations, troubles ou voies de fait imputables aux personnes introduites dans les lieux loués par le preneur. De ce texte, il résulte que le locataire est tenu des faits dommageables et actes répréhensibles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

En principe et selon la jurisprudence, l’expression « les personnes de la maison » doit être entendu dans son sens le plus large et comprend notamment la maitresse du preneur installé par lui dans l’appartement qu’il avait personnellement pris à bail (civ.13 déc 1927).

L’étendu de cette responsabilité c’est illustré également à l’égard des entrepreneurs intervenant dans les lieux loués. Ici, le preneur peut être considéré comme responsable de la faute commise par un plombier qu’il avait chargé d’effectuer une réparation dans son appartement (soc, 29 mai 1954). Le preneur répond également de l'incendie qui s'est déclaré dans les lieux loués par la faute de sa mère, qui avait allumé une veilleuse dans une coupelle contenant de l'huile et l'avait posé sur la table de la salle à manger ; mais qu'ayant trébuché sur le tapis, elle s'était retenue à la table et la veilleuse était tombée sur le tapis communiquant le feu à celui-ci, puis à l'appartement loué (CA Paris, 17 ch., A, 4 févr. 1998).

Est également assimilé à la personne de la maison du preneur, le plombier ou le gazier qu'il a chargé d'effectuer une réparation dans son appartement. Ce qui justifie la garantie des pertes et dégradations résultant de l'explosion suivie d'un incendie dus aux travaux défectueux réalisés par le plombier (Cass. 3e civ, 19 janv. 2000, 98-12.697)

La Cour de cassation va finalement prendre une position assez novatrice. En effet, celle-ci va rejeter la traditionnelle responsabilité extensive du preneur au profit d’une responsabilité encadrée.

B/ Une responsabilité désormais encadrée du preneur

Ainsi que l'indique la Cour de cassation dans cette décision, l'invité qui ne réside pas, fût-ce temporairement dans les lieux et qui n'y est pas intervenu à la demande du locataire à titre professionnel ne peut être considéré de la maison du preneur au sens de l'article 1735 du Code civil. Ayant accepté le risque de sa présence, il n'est pas tenu des dégradations commises par son invité sur les parties communes.

 Les "gens de la maison" ne sont plus toutes les personnes qui ont été volontairement accueillies dans les lieux loués. En effet, deux catégories de personnes sont concernées. Il s'agit tout d'abord des personnes ayant leur résidence dans les lieux loués. On constate ainsi, que la maison dans le sens de l'article de 1735 du Code civil c'est toujours « le groupe de personnes vivant effectivement et habituellement » sous le même toit, sous la même autorité.

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