Les aménagements conventionnels de la garantie d’éviction

aménagements conventionnels de la garantie d’éviction

Les arts 1627 à 1629 CC indiquent dans quelle mesure les parties peuvent déroger au régime légal.

L’art 1627 CC paraît autoriser à première vue tout type de clause. Les parties peuvent par des conventions particulières ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer les faits. Le texte ajoute qu’elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie. A priori, les clauses extensives, élusives, limitatives sont valables.

Néanmoins, les articles suivants corrigent considérablement cette impression première. Il résulte de la lecture de l’ensemble des textes que seules les clauses extensives de la garantie d’éviction sont valables sans restrictions. Comme en matière de garantie des vices cachés, ces clauses sont rares en pratique, et il faut se méfier des clauses qui ne sont extensives qu’en apparence, pour les clauses limitatives ou exonératoires il faut distinguer. Selon l’art 1628 CC, il apparaît en réalité que la garantie du fait personnel du vendeur est d’ordre public. Il est impossible pour le vendeur de limiter ou d’exclure valablement la garantie d’éviction du fait personnel. L’explication en est simple car si on admettait ces clauses, cela reviendrait à abandonner les effets de la vente et son efficacité à l’arbitraire du vendeur.

L’art 1629 CC indique que, dans le même cas de stipulation de non garantie, le vendeur, en cas d ‘éviction, est tenu à la restitution du prix à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de la vente le danger d’éviction ou qu’il n’est acheté à ses risques et périls. On peut tirer de cet article que compte tenu de ce qui résulte de l’art 1628 CC, l’art 1629 ne peut concerner que la garantie du fait des tiers, et il résulte de ce texte que contrairement à la garantie du fait personnel, la garantie du fait des tiers n’est pas d’ordre public par conséquent cette garantie peut être limitée ou exclue par le vendeur.

Mais l’efficacité de ces clauses limitatives ou exonératoires est limitée par l’art 1629 lui-même, car le texte oblige quand même le vendeur à restituer le prix même en présence d’une clause limitative ou exonératoire, seules les autres sanctions (restituer les fruits, etc) peuvent être exclues à moins que l’acheteur ait connu le risque d’éviction et qu’il l’ait accepté.

L’autre limite vient de la jurisprudence qui tend à exclure l’application de ces clauses lorsque le vendeur est de mauvaise foi.

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