Droit immobilier

FISCALITE IMMOBILIERE

Revenues catégoriels ( catégorie d'impôts ) :

• les revenus fonciers ( catégorie importante )
• les BIC
• les BNC

=> l'ensemble le revenu global

Un revenu foncier est tout ce qui attrait à l'immobilier.

Les ressources (revenus) tirées de la gestion d'un patrimoine immobilier privé doivent être comprises dans le revenu global du foyer fiscal qui les perçoit.

Foyer fiscal

1. Définition des revenus fonciers

D'une manière générale constituent des RF les revenus tirés de la location immeuble appartenant à titre privé au contribuable ou aux membres de son foyer fiscal.

1. 1.1 ) Revenus imposables

Sont compris dans la catégorie des revenus foncier pour l'établissement de l'impôt sur le revenu lorsqu'ils ne sont pas compris dans les bénéfices d'une entreprise industrielle et commerciale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale.

Exemple : les revenues des propriétés bâtis ( maison, cuisine, bureau..) ; les revenus des propriétés non bâti ( carrières, marais...) ; les revenus accessoires provenant de la location du droit d'affichage ou de chasse concession du droit d'exploitation des carrières.

Les revenus de bail à construction = contrat par lequel le propriétaire d'un terrain en cède l'usage à un locataire tenu d'y édifier des constructions.

Les revenus de bail à réhabilitation = contrat par lequel le preneur s'engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien et de réparation en vu de louer cet immeuble à usage d'habitation durant toute la durée du bail.

1. 1.2 )Les revenus exonérés

les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu.

A contrario ne bénéficient pas de l'exonération les revenus des propriétés dont le propriétaire se réserve la jouissance pour l'exercice de sa profession ou mis gratuitement à la disposition d'un tiers qui exerce une activité professionnelle.

Les revenus des propriétés inscrites à l'actif d'une entreprise individuelle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole, ou incluses dans le patrimoine professionnel d'un titulaire de bénéfices non commerciaux sont des revenus fonciers.

L'exonération est accordée aux propriétaires, aux indivisaires, aux usufruitiés, aux membres des sociétés dotées de la transparence fiscale, aux sociétés immobilières non transparentes pour les logements mis gratuitement à la disposition de leurs membres. L'exonération est appliquée même si les personnes nommés ci-dessus n'occupent pas le logement mais le mettent à la disposition d'un tiers, l'exonération ne concerne pas par contres les revenus accessoires. Le bénéfice de l'exonération a pour conséquence l’impossibilité de déduire des charges afférentes à cet immeuble.

Les SCI sont exonérées.

1. 1.3) Les personnes imposables

Les revenus fonciers sont imposables au nom du propriétaire personne physique ou personne morale.

1. Indivision

Chaque indivisaire est imposable pour la part du revenu foncier net correspondant à ses droits dans l'indivision.

1. Usufruit et nu propriété

Selon le droit civil, il s'agit d'un démembrement du droit de propriété, l'immeuble est partagé entre 2 personnes (art 605 du C.Civ) :

• L'usufruitié qui jouit des revenus et supporte les frais d'entretien

• Le nul propriétaire qui est tenu d'effectuer sur l'immeuble les grosses réparations définies à l'art 605 du C.civ

L'usufruitié :

• Si l'immeuble est loué à un tiers il est seul bénéficiaire des fruits que l'immeuble peut produire, les revenus procurés par la location de cet immeuble sont donc imposable à son nom après déduction des charges qu'il va supporter. En cas de déficit foncier celui-ci est imposable sur son revenu global dans les conditions de droit commun.
• Si l'immeuble est occupé par l'usufruitié celui-ci est placé dans la même situation que si il détenait la pleine propriété de l'immeuble, le logement est assimilé à un bien dont le propriétaire se réserve la jouissance son revenu est exonéré.

Le nul propriétaire ne perçoit pas de loyer et n'a donc pas de revenus à déclarer du chef de l'immeuble dont la propriété est démembrée. Il pourra cependant sur option déduire du revenu global les gros travaux hors intérêts d'emprunts que l'immeuble soit loué ou non.

L'option s'effectue par immeuble est irrévocable. Lorsque l'immeuble est donné en location et l'option prise, le nul propriétaire peut imputer les gros travaux. Les autres charges y compris les intérêts d'emprunts relèvent des revenus fonciers selon le régime de droit commun. A défaut d'option le nul propriétaire relève du régime des revenus fonciers selon les règles de droit commun. A partir de l'option l'immeuble doit être loué jusqu'au 31/12/N+3 de l'année d'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global.  

Lorsque l'immeuble n'est pas productif de revenu foncier le nul propriétaire peut déclarer les gros travaux, les autres charges ne sont pas admises en déduction.

Associé de SCI non soumises à l'IS chaque associé personne physique est imposée à son nom dans la catégorie des revenus fonciers pour la quote part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société.

SCI ou RF ou IS.

Une SCI qui louerait un bien aménagé ou meublé est automatiquement à l'IS.

Pour être RF il faut que le bien loué soit non aménagé.

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