La Loi Pinel

LOI PINEL

La loi Pinel a été mise en place par Sylvia PINEL. C’est un dispositif gouvernemental en faveur de l’investissement immobilier locatif accessible à tous. L’objectif est d’encourager tous les contribuables à investir dans l’immobilier neuf afin de relancer le secteur de la construction immobilière.

1. Avantages

• Devenir propriétaire sans apport

Il est possible d’acquérir un bien dans le neuf sans apport initial en effectuant un prêt dans un établissement bancaire.

• Permet une réduction d’impôts en fonction de la durée de location (6 ans ou reconduction sur 9 et 12 ans)

Si la durée de location est de 6 ans, le taux de réduction de l’impôt sera de 12%, pour 9 ans, ce sera de 18%, et pour 12 ans de 21%.

• Permet de préparer sa retraite en se constituant un patrimoine solide

À la fin de votre engagement, plusieurs possibilités s’offrent à vous : vous pouvez continuer de louer le bien afin de recevoir des loyers, revendre le bien afin de récupérer une plus-value ou l’utiliser à son usage personnel ou bien le mettre à disposition sur un site tel que Air bnb

• Permet la protection sa famille

La loi Pinel vient completer la loi Duflot, la loi Pinel permet de louer son bien à ses proches et sa famille, ce que la loi Duflot ne permet pas.  La condition est que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal.

D’autre part, vous assurez à votre famille et vos proches une certaine sécurité financière. En effet l’assurance décès-invalidité adossée au crédit prend en charge la totalité de votre crédit en cas de décès ou d’invalidité.

1. Contraintes

La loi Pinel reste très encadrée. Les ressources du locataire et le loyer sont plafonnés, afin d'offrir plus de locations pour les ménages aux revenus les plus modestes. Généralement 20% plus faibles que le prix moyen du marché.

Il existe 5 zones qui ont été définies en fonction du nombre d’habitants :

Zone A bis ; Zone A ; Zone B1 ; Zone B2 ; Zone C  

Les plafonds des loyers varient en fonction de la surface du logement ainsi que de sa situation.

1. Obligations pour bénéficier de la loi Pinel

Plusieurs obligations/conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel :

L’Investisseur :

• Être majeur et avec résidence fiscale en France (il faut qu’il habite au minium 188jours en France)
• Solvable et stable professionnellement
• Doit Payer des impôts : intéressant à partir de 2500€ par an
• Peut acheter max 300 000€ de logement au total par an

Le logement :

• Doit être acquis neuf,
• En VEFA
• Ou ancien mais faisant l’objet de travaux pour être transformé en neuf
• Doit se trouver en zone tendu : A Abis B1 B2
• Doit être loué dans les 12 mois après la fin des travaux pour une durée initiale de 6 ans puis reconductible à 9 puis 12 ans  
• Le m2 ne doit pas dépasser 5500€/m2 à l’achat de l’appartement

Les conditions liées aux plafonds de loyer pinel en fonction des zones :

Il se calcule en fonction des zones avec un multiplicateur :

Barème Pinel x (0,7+19/surface utile logement) x surface utile logement

Les conditions liées aux plafonds de ressources

Pour garantir que ces logements restent accessibles aux personnes qui en ont besoin, la loi impose que le revenu des locataires ne dépasse pas un certain seuil.

Il est déterminé par le gouvernement et va dépendre de la zone Pinel où se trouve le bien ainsi que de la situation des locataires (Seul, couple, enfant etc…).

1. Mode de calcul de la réduction d’impôt

Le taux de réduction varie en fonction de la durée d'engagement ainsi que de la durée de location minimale :

• 12 % pour 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans.

Lorsque l’investisseur achète en Pinel, il devra choisir la durée d'engagement 6 ans avec possibilité de prolongation (9 ans, 12 ans)

La réduction est calculée sur le prix de revient global. Pour les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), le prix de revient est : le prix d'acquisition + frais annexes : honoraires de notaire, commissions diverses, TVA, droits

La réduction peut être aussi calculée avec différentes variables en fonction du type de logement, (acquis inachevés, les logements que le contribuable fait construire, les biens que le contribuable transforme en logement)

Le calcul s’effectue par plafond :

Plafond du prix de revient

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