Arrêt de la cour de cassation en date du 9 mars 2017

TD n° 5

Commentaire d´arrêt:

Par un arrêt de la cour de cassation en date du 9 mars 2017, la troisième chambre civile a rendu une décision sur le principe des conditions suspensives qui ont des effets sur les obligations d´un contrat.

En l´espèce, une promesse synallagmatique de vente d´un terrain avec une parcelle plus grande a été conclu entre Mme x et M,Mme Y par acte sous seing privé. Or, les deux parties ont imposé des conditions suspensives étant l´obtention d´un prêt avant le 30 mai 2013 et d´un permis de construire avant le 15 juillet 2013 par les acquéreurs du terrain. De plus, la réitération a été fixé au 31 juillet 2013. Arrivée au délais accordé les acquéreurs n´avaient pas respecté les conditions suspensives, ainsi le vendeur n´a pas voulu signer l´acte authentique. Les acheteurs ont alors assigné le vendeur en vente forcée et au paiement de la clause pénale.

Nous n’avons pas le jugement de la première instance sur cette affaire.

La cour d´appel de Chambéry a rendu un arrêt en date du 30 juin 2015 en faveur des acquéreurs en disant que la venderesse n´aurait pas rempli les formalités nécessaires à la mise en œuvre de la caducité pour absence de dépôt de la demande de permis de construire et de l´obtention du prêt dans les délais prévus. De plus, la venderesse n´aurait pas cherché à obliger M et Mme y à signer l´acte authentique après le 31 juillet 2013.

La venderesse va interjeter l´appel et va former un pourvoi en cassation. La demandeuse en pourvoi va argumenter par trois moyens. Seulement le premier moyen sera retenu par la cour de cassation au visa de l´ancien article 1176 du code civil disant que la promesse est caduque lorsque les conditions suspensives ne sont pas accomplies par le délai prévu pour la réitération de l´acte authentique.

Alors les juges ont dû se poser la question suivante :

Dans qu´elle mesure, la non-réalisation des conditions suspensives au terme d´un délai prévu pour la réitération rend-t-il une promesse de vente caduque ?

Ainsi, nous étudierons les modalités fixées par les parties causant la caducité de la promesse synallagmatique (I), pouvant avoir des conséquences sur la sanction de l´inexécution d´un contrat (II).

Plan du commentaire :

I/Des modalités fixées par les parties causant la caducité de la promesse synallagmatique

1. Des conditions de délai permettant la signature de l´acte authentique dans la promesse synallagmatique de vente

Tout d´abord, l´arrêt de la cour de cassation vient mentionner que deux parties « ont conclu une promesse synallagmatique de vente d'un terrain ». Ainsi, l´article 1589 du code civil vient définir cette notion disant qu´une promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. Les deux parties étant en accord pour effectuer une promesse synallagmatique de vente, il y a un consentement réciproque.

Or, les deux parties ont conclu cette promesse de vente « sous conditions suspensives », de ce fait l´acquéreur devait accomplir les conditions suspensives permettant la signature de l´acte authentique pour pouvoir vendre la propriété.

De plus, lorsque la promesse synallagmatique de vente est arrivée à son terme, il peut y avoir plusieurs situations possibles selon que la réalisation de la condition suspensive est encadrée ou non d´un délai. Or les deux parties avait fixé des conditions suspensives avec des délais étant « l´obtention d´un prêt avant le 30 mai 2013 et d´un permis de construire avant le 15 juillet 2013 ». La promesse de vente est ainsi encadrée par des délais.

Alors, comme dans l´arrêt commenté, les parties ont encadré la réalisation de de la condition suspensive dans un délai or les conditions n´ont pas été accomplis à la date prévue pour « la réitération étant fixée au 31 juillet 2013 » de la vente par acte authentique. La promesse de vente est donc caduque. Notre arrêt commenté vient appuyer la jurisprudence du 29 mai 2013.

A l´inverse, si les conditions suspensives n’ont pas été réalisé au jour fixé pour la réitération de la vente et que de plus si aucun délai n´avait été fixé pour la réalisation de la condition dans la promesse alors celle-ci ne sera pas caduque. Par exemple la promesse n´a pas été jugé caduque dans la jurisprudence du 15 janvier 2014 car elle ne contenait pas de condition suspensive fixant un délai.

Ayant vu qu´il pouvait avoir une possibilité de mettre des conditions suspensives fixant un délai dans une promesse synallagmatique de vente, nous allons approfondir la notion de la condition suspensive étant la survenance d´un évènement futur incertain.

1. La condition suspensive : La survenance d´un évènement futur incertain

Tout d´abord, l´arrêt commenté prend en visa l´ancien article 1176 du code civil disant que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

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