Vocabulaire Foncier

(août 2012) comby-foncier.com

Vocabulaire foncier

Les thématiques foncières relèvent de plusieurs disciplines universitaires, couvrent de nombreux

champs professionnels, sont de la compétence de différentes administrations. Leur terminologie

composite peut poser problème à ceux-là mêmes qui l’utilisent. La situation se complique dans les

relations entre pays francophones qui ont des systèmes fonciers que tout oppose.

Ce vocabulaire précise au passage quelques concepts, avec des renvois vers des textes où ils sont

développés. Il signale des notions utilisées dans d’autres pays, à d’autres époques, mais en l’absence

d’une indication contraire, la terminologie est celle de la France actuelle.

Accès à la terre

Concept souvent utilisé dans les pays du Sud où les droits sur

le sol sont mal établis, pour désigner globalement les

conditions sociales et économiques d’utilisation des terres par

les populations locales, ainsi que les droits, les coutumes et les

pratiques administratives qui les régissent.

Ce même vocable (ou celui d’accès au sol) est aussi utilisé en

milieu urbain pour désigner les conditions d’obtention d’un

terrain pour construire, lorsque ce ne sont pas, ou pas

seulement, les règles du marché qui déterminent l’allocation

des sols.

Pour les populations pauvres de beaucoup de pays du Sud, la

question de l’accès à la terre est indissoluble de celle de

l’accès au droit et donc à celle de la sécurité foncière.

Accessibilité

L'accessibilité est l'une des qualités qui caractérisent chaque

localisation infra urbaine (en pratique, chaque quartier) et qui

contribue à valoriser cette localisation.

Elle se mesure habituellement au nombre d'emplois et/ou de

résidants qu’il est possible d’atteindre en un temps donné (par

exemple, une demi-heure) à partir de chacune des localisations

considérées.

Toutes choses égales par ailleurs, l'amélioration des

infrastructures reliant un quartier au reste de la ville a pour

effet d’en améliorer l'accessibilité et donc d’en accroître la

valeur foncière relative par rapport à celle des autres quartiers.

La mesure de l’accessibilité d’un quartier par la voiture et par

les transports en commun donne souvent des résultats

extrêmement différents. Ainsi, on dispose souvent d’une

meilleure accessibilité automobile depuis un secteur de la

périphérie alors que l’accessibilité par les transports en

commun est supérieure à partir du centre.

Dans les années 1950 et 1960, les modélisations privilégiaient

l’accessibilité comme principal facteur explicatif de la valeur

des terrains. Aujourd’hui, le marquage social tient la première

place, mais l’accessibilité reste un facteur important de

valorisation qui suffit à « expliquer » environ le quart des

différences de valeurs immobilières entre quartiers d’une

métropole. La proximité d’une desserte de TCSP (transport en

commun en site propre) constitue donc un argument de

valorisation et justifie que, dans les projets d’urbanisme, des

densités plus élevées soient prévues à proximité des gares.

Action foncière

L’action foncière est la partie de la politique foncière locale

qui consiste, pour la puissance publique, à intervenir sur le

foncier par des acquisitions de terrains, soit à l'amiable, soit

par préemption, expropriation ou cessions gratuites (par

exemple dans le cadre d’une opération d’aménagement de

ZAC ou un lotissement) et par différentes sortes de cessions.

Ces terrains peuvent être affectés à une implantation publique,

ou cédés (par vente ou bail), pour l’implantation de logements

sociaux ou la réalisation d’une opération d’aménagement,

après une éventuelle phase de portage.

La conduite de l'action foncière peut être confiée par

délégation à un opérateur foncier.

Actualisation

Les opérations d’aménagement foncier et de développement

territorial, ne peuvent généralement s’amortir que sur le très

long terme. Leur équilibre financier, et partant leur faisabilité,

dépend donc très largement du taux d’actualisation utilisé.

Adaptation mineure

La notion d’adaptation mineure a été introduite dans le code

de l’urbanisme pour désigner les dérogations acceptables aux

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