Ventes immobilières

Séance 1 : la vente immobilière et les successions + l’organisation générale du notariat + présentation d’une étude + l’acte authentique (force probante et exécutoire) + la déontologie

Séance 2 : acte de vente avec les parties à l’acte (la comparution, l’état civil, la capacité, les procurations, certification de la signature, responsabilité du notaire, etc.) + traitement avec les personnes morales (et tout ce qui s’ensuit) + le PACS / les partenaires + l’incidence du régime matrimonial (qui vend, qui est propriétaire, la communauté universelle (le survivant hérite de tout, depuis 2007 le conjoint ne paie plus de frais de succession mais avant il avait un abattement de 76 000€ et payer des droits), faire attention à s’il y a des enfants ou pas, etc.)

Séance 3 : la vente immobilière. Au début on voit une annonce où un bien est à vendre qui nous intéresse et à partir de là on commence l’accord de volontés, on signe un avant-contrat (différence entre compromis de vente utilisé en agence surtout et promesse unilatérale de vente avec la rédaction de l’avant-contrat, il faut de plus en plus de documents et c’est à quelque chose près l’acte définitif alors qu’avant c’était surtout pour mettre en place les différents thèmes/débats pour épurer le contrat définitif) maintenant il faut 1 mois ½ pour le rédiger alors qu’avant il suffisait de quelques jours. Il faut des documents comme le règlement de copropriété, on demande un détail hypothécaire à l’ouverture du dossier pour avoir une liste de tous les modificatifs (1 mois voire 1mois ½ si c’est une grande copropriété de plusieurs bâtiments). Après la signature d’avant-contrat on pose un délai de rétractation (les agences immobilières avant quand ça fonctionnait bien disaient que si on ne signait pas de suite, d’autres attendaient alors que ce n’était pas forcément vrai) et l’acquéreur a un délai de rétractation de 7 jours sans motifs (et on lui restitue après une indemnité d’immobilisation). De 2001 à 2006 il y a eu un régime « bizarre » car les compromis de vente bénéficiaient du délai de rétractation mais dans les promesses de vente authentiques unilatérales il y avait un délai de rétractation (donc double). En 2006 un délai existait pour les deux. Quand il s’agit d’un bien à usage d’habitation sans avant-contrat, notamment quand un propriétaire qui achète une pièce à côté de son appartement par exemple, il faut faire attention que ce n’est pas pour couvrir un « dessous de table » et avant de signer la vente il y a un délai de réflexion de 7 jours (car il n’y a pas d’avant-contrat et que c’est un usage d’habitation). Il existe aussi des diagnostics obligatoires (amiante, termites, électricité, etc.). La signature de l’avant-contrat souvent est soumis à la condition suspensive à la condition d’après (Loi Scrivner de 1979) : vérifier s’il n’y a pas d’hypothèque supérieure au prix, pas de problème d’urbanisme, demande de l’état hypothécaire (les deux pièces importantes en matière notariale sont les actes de naissance qu’on demande après la signature de l’avant-contrat normalement mais on peut aussi le faire au moment de la signature avec la mention « RC n°… » c’est-à-dire Répertoire Civil qui peut renseigner ou dissimuler un changement de régime matrimonial ; et l’état hypothécaire).

Séance 4 : la rédaction de l’acte de vente, désignation des biens (qui permet de déterminer un gros problème juridique) car cela peut être un piège. Par exemple les gens viennent avec un titre de propriété où il y a marqué « un pavillon comprenant 2 pièces au RDC et 2 pièces à l’étage + combles au-dessus », on commence alors à préparer le compromis, on commence à lire l’avant-contrat qui en fait ne correspond pas totalement à l’annonce : on se renseigne alors sur le permis de construire, le certificat d’achèvement, etc. Pareil en copropriété où on vend un loft composé d’une entrée, un séjour avec cuisine américaine, mezzanine, chambres dans les combles : ils doivent amener une étude de propriété plus épais que prévu car a acheté 8 chambres de bonne entre-temps avec les parties communes qui va avec, a fait des travaux supplémentaires, etc. l’acquéreur doit racheter toutes ces annexes en plus ou alors le loft était avant un atelier acheté pas cher que la personne revend beaucoup plus chère : il faut une autorisation de la copropriété (ça ne pose pas de problème en général) ainsi que des autorités administratives (ce qui est une autre paire de manches) ; exemple également des souplexes (sorte de cave)

Droit de préemption « urbain » (le DPU) avec s’il s’agit d’un droit de préemption urbain simple ou d’un droit de préemption urbain renforcé (c’est-à-dire que la ville a son droit de préemption dans tous les cas de figure) ; le droit de préemption de la divisaire (article 815-14) à notifier par voie d’huissier ; le droit de préemption du locataire d’habitation (il a le droit de préemption à la fin du bail si on a donné congé pour vendre au moins 6 mois à l’avance, s’il ne préempte pas il doit quitter les lieux) ; on a le droit de préemption empoisonnant du locataire (exemple d’un immeuble familial qui n’a pas été mis en copropriété quand les grands-parents vivaient encore mais qui à un moment est mis en copropriété pour une partie et vente de l’autre partie : le locataire d’habitation a un droit de préemption dessus mais s’il ne l’utilise pas il peut rester dans les lieux !

L’origine de propriété (prescription acquisitive de 30 ans) + vérifier le travail du confrère si une vente a été faite avant ainsi que rechercher des vieilles servitudes conventionnelles + le prix doit être réel (différents paiements du prix : prix payé aux moyens d’un prêt bancaire par exemple) + la vente viagère (privilège du vendeur avec action résolutoire de la vente) avec délai d’un mois avec effet rétroactif au jour de la

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