Pacte De Préférence

Le droit des contrats est dominé par la théorie de l’autonomie de la volonté.

Cette théorie a deux implications directes. Premièrement, les parties sont libres de contracter ou non. Ce principe de liberté contractuelle répond aux exigences de toute société démocratique. Deuxièmement, quand les parties s’engagent par un contrat, ce contrat a force obligatoire et leur tient lieu de loi (article 1134 du Code Civil). Ce principe de respect de la parole donnée répond aux exigences de sécurité juridique.

Le droit opère un balancement entre ces deux exigences, liberté et sécurité, et ces deux principes, liberté contractuelle et force obligatoire du contrat.

Les arrêts étudiés sont au cœur de cette problématique puisque dans un pacte de préférence, deux intérêts distincts s’opposent : la liberté du souscripteur et la sécurité du bénéficiaire.

Dans les trois espèces, la situation de départ est similaire : deux parties sont liées par un pacte de préférence. Malgré cela, le souscripteur vend le bien objet du pacte à un tiers, sans le proposer en priorité au bénéficiaire et viole ainsi son engagement.

Le problème à résoudre peut se résumer ainsi : quelle est la sanction de la violation du pacte de préférence ? Quelles sont les conditions d’application de la sanction ?

Si la cour de cassation fait preuve d’une certaine constance sur la question des conditions d’application de la sanction (II), sa jurisprudence est bien plus évolutive sur la question de la nature de la sanction (I).

I/ Une jurisprudence évolutive sur la nature de la sanction de la violation du pacte

La cour de cassation s’est montrée tout d’abord réticente à la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur (A), avant d’infléchir sa position (B).

A/ Le refus classique de la substitution

Pendant longtemps, les seules sanctions concevables étaient l’annulation de la vente passée avec le tiers et l’octroi de dommages et intérêts.

Dans l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 30 avril 1997, la cour de cassation se montre hostile à la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur. En effet, elle casse pour violation de l’article 1142 du Code Civil l’arrêt de la cour d’appel de Paris ayant admis la substitution. De nombreux arguments peuvent expliquer ce refus de la substitution. Certains sont clairement avancés par la cour de cassation, il s’agit de l’article 1142 du Code Civil (1). D’autres sont moins franchement exprimés, il s’agit d’une analyse ultra volontariste du contrat (2).

1/ L’argument avancé : l’article 1142 du Code Civil

● Article visé par C. Cass. dans arrêts n°1 et 2

● Contenu de l’article 1142.

● Les obligations mise à la charge du souscripteur du pacte : obligations de faire et de ne pas faire

● Interprétation de l’article 1142 par la jurisprudence : l’exécution en nature est progressivement devenue le principe sauf impossibilité matérielle ou atteinte à une liberté individuelle du débiteur. (Idée reprise par le projet de réforme du droit des obligations, projet dit « Catala »)

● Conclusion : la lecture de cet article retenue par la C. Cass. dans ces arrêts est très littérale, en contradiction avec le sens traditionnellement donné à cet article.

L’argument avancé par la cour de cassation au soutien du refus de la substitution ne convainc guère. Il faut alors rechercher les motivations réelles qui sous tendent ce refus.

2/ L’argument inavoué : une conception ultra volontariste du contrat

● Une analyse rigoureuse de la rencontre des volontés

● Un rapprochement évident avec la jurisprudence sur les promesses unilatérales de ventes (voir arrêts de 1993 et 1996)

Ces différents arguments justifiaient aux yeux de la cour de cassation, un refus systématique de la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur. Mais par l’arrêt du 26 mai 2006, elle vient d’infléchir très nettement sa position.

B/ L’admission récente de la substitution

L’arrêt rendu le 26 mai 2006 par une chambre mixte de la cour de cassation admet la possibilité d’une substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur. Ce revirement dont la portée normative est certaine (1) entraîne un regain de la force obligatoire du pacte (2).

1/ Un revirement clair et doté d’une portée normative certaine

● Des termes dépourvus de toute ambiguïté : « le bénéficiaire (…) est en droit d’exiger l’annulation (…) et d’obtenir sa substitution (…) »

● Un arrêt de chambre mixte

2/

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