Commentaire de l’arrêt : la chambre mixte le 26 mai 2006 : le pacte de préférence

Commentaire de l’arrêt : la chambre mixte le 26 mai 2006

Accroche : S'engager à préférer une personne à tout autre n'est pas un acte sans conséquences. La violation d'un pacte de préférence n'est pas ans conséquences à l'égard de celui qui se rétracte mais aussi à l'égard du tiers à qui profite cette défection.

Fait : Un acte de donation partage a été dressé le 18 décembre 1957 contenant un pacte de préférence attribuant à la bénéficiaire un immeuble situé à Haapiti. L'acte parait avoir été publiée à la conservation des hypothèques. Une parcelle dépendant de ce bien a été transmise par donation partage le 7 aout 1985. Puis cette parcelle a été vendue le 3 décembre 1985 à une SCI par un acte notarié. La bénéficiaire du pacte en sa qualité d'héritière invoque la violation du pacte de préférence et par conséquent demande en 1992 la substitution, dans les droits de l'acquéreur et subsidiairement le paiement de dommage et intérêt.

Procédure : La Cour d'Appel de Papeete a rejeté la demande de la bénéficiaire du pacte dans son arrêt rendu le 13 février 2003. Elle a accordé les dommages et intérêts au demandeur sans pour autant annuler la vente et accorder la substitution. La Cour d'appel a rejeté la demande tendant à obtenir une substitution dans les droits de la société en énonçant que le promettant n'était tenu que d'une obligation de faire, que celle-ci n'est réparable qu'en seuls dommages et intérêts ; que l'annulation n'était envisageable qu'à condition de prouver, d'une part la connaissance du tiers acquéreur du pacte, d'autre part de sa connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, et que ces preuves n'ont pas été rapportées.

Le bénéficiaire forme donc un pourvoi en cassation en se prévalant à la fois de ce que d'un coté du débiteur aucun obstacle tenant à la nature de l'obligation ne pouvait être opposé à son exécution forcée et de ce que du coté du tiers celui-ci connaissait le pacte du fait de la publicité foncière.

Moyens : Le demandeur au pourvoi soutient que l'obligation de faire ne se résout en dommages et intérêts que lorsque l'exécution en nature est impossible, qu'un pacte de préférence s'analyse en obligation de donner, dont la violation doit entrainer l'inefficacité de la vente conclue, que le pacte de préférence avait fait l'objet d'une publication régulière avant la vente dont il découle qu'il y avait faute de l'acquéreur.

Problème juridique : Le bénéficiaire d'un pacte de préférence est- il en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur en cas de connaissance par ce dernier du pacte mais en l'absence de preuve de l'intention de s'en prévaloir ?

La solution de la Cour de Cassation : La Cour de cassation répond par la négative elle a rejeté le pourvoi aux motifs que « si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ». La Cour de Cassation a considéré que ce n’est pas le cas et elle a laissé donc la reponse de la Cour d’appel inchangeable.

Dans ce revirement, les fondements qui auraient permis à la Cour d’admettre la substitution sont déduits (I), car la Cour n’expose pas clairement son raisonnement. Celui-ci anime la doctrine qui met en évidence ses faiblesses et critique son résultat (II).

I – Le fondement implicite de la substitution

Trois conditions sont requises pour engager la responsabilité contractuelle : une faute, un préjudice et leur lien de causalité. Afin d’établir ces éléments, il serait nécessaire de connaître la nature de l’obligation contractuelle, du pacte de préférence en l’espèce. Ce flou juridique de ce débat ne permettant pas un raisonnement indiscutable (A), la Cour de cassation a cherché un autre fondement qui se révèle être la fraude (B).

A . Les mouvements afférents au pacte de préférence

Le pacte de préférence est l’engagement d’une personne envers une autre de lui céder un bien de préférence à un tiers dans la mesure où elle s’est décidée à vendre le bien en question. Des auteurs comme Mr. COLLARD-DUTILLEUL et Mr. DELEBECQUE affirment qu’ « il s’agirait plutôt d’une forme conventionnelle de droit de préemption » . En effet, la substitution intervient après la vente, comme le droit de préemption, mais la doctrine considère que le droit de préemption est mis en jeu avant la conclusion de la vente. Alors que dans la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur, la vente est conclue. Le droit de préemption confère un droit réel au bénéficiaire, ce qui a été refusé, jusqu’à cet arrêt, par la Cour en n’accordant pas la substitution. Cependant, la Cour n’énonça aucun fondement. C’est par la suite qu’elle visa l’article 1142 du Code civil dont elle fit une application extensive. Le champ d’application de cet article dépend de la classification des obligations, à savoir celle adoptée en 1804 : donner, faire, ne pas faire. Le revirement de 2006 implique donc un changement de raisonnement ayant pour source la classification des obligations qui détermine le régime applicable, et donc l’application ou non de l’article 1142 du Code civil.

Longtemps admise, la classification du Code civil est aujourd’hui remise en cause notamment à travers l’obligation du promettant concluant un pacte de préférence, qui est une étape préparatoire dans le contrat de vente. Il est donc question de savoir en quoi consiste cette obligation. L’obligation qui incombe au promettant est de ne pas vendre à autrui, mais ce serait également de ne pas empêcher l’exercice du droit du bénéficiaire. Dans plusieurs arrêts, la Cour de cassation a affirmé que le pacte de préférence met une obligation de faire à la charge du promettant et appliquait donc l’article 1142 du Code civil. Mais dans ce revirement, elle ne démontre pas que c’est finalement une obligation de donner pour justifier la réparation en nature, c’est à dire la substitution. On peut donc supposer qu’elle ne se fonde pas sur la nature de l’obligation

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