Pacte De Préférence

Ch. mixte, 26 mai 2006, pourvoi n°03-19376, bull. Ch. mixte, n°4

Commentaire d’arrêt

Dans un pacte de préférence, il n’y a pas d’obligation stricte pour les parties du moment que l’offre n’est pas ferme, mais le pacte doit être respecté en excluant tout tiers qui serais intéresser par cette négociation. C’est cette notion du pacte de préférence qui a était critiquée dans l’arrêt rendu par la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006.

Ici dans le cas de l’espèce, le propriétaire d’un bien immobilier était lié par un pacte de préférence au bénéficiaire. Le pacte, ici, oblige le promettant, si jamais il décide de vendre son bien, à adresser en priorité son offre au bénéficiaire. Cependant, le promettant a décidé de vendre une parcelle de son bien directement à un tiers. Le bénéficiaire du pacte agit donc pour être substitué dans les droits de l’acquéreur mais demande aussi un paiement de dommages et intérêts.

La Cour d’appel de Papeete, dans un arrêt du 13 février 2003, accorde au bénéficiaire des dommages et intérêts, mais rejette ça demande de substitution dans les droits de l’acquéreur. Le bénéficiaire décide alors de se pourvoir en cassation avec pour objet que l’obligation de faire ne se résout en dommages et intérêts que si l’exécution en nature est impossible, et que donc la cour d’appel aurait violé l’article 1142 du code civil puisqu’en l’espèce l’exécution en nature était possible.

Le bénéficiaire considère aussi que le non respect des termes du pacte entraine l’annulation de la vente, et qu’en refusant la Cour d’appel aurait violé les articles 1134, 1138 et 1147 du code civil.

On se pose alors la question de savoir si la substitution du bénéficiaire d’un pacte de préférence dans les droits de l’acquéreur, et donc de conclure le contrat de vente à sa place, est une sanction applicable à une violation de se pacte.

Par un arrêt du 26 mai 2006, la chambre mixte de la cour de cassation affirme que s’il est démontré que le tiers a eu connaissance, lorsqu’il a conclut le contrat de vente, du pacte de référence et de l’intention du bénéficiaire, la substitution de ce dernier dans les droits de l’acquéreur est possible. Cependant il est démontré que le tiers n’avait pas connaissance de ce pacte de préférence.

La cour de cassation rejette donc le pourvoi du bénéficiaire.

Nous nous pencherons, dans un premier temps, sur l’idée de substitution comme sanction (I) et dans un second temps nous examinerons les conditions et les causes de cette sanction (II).

I. L’annulation et la substitution comme sanctions de la violation du pacte

Dans cette partie il sera question, dans un premier temps, du maintient de l’annulation du pacte de préférence (A) et dans un second temps, nous examinerons l’idée de substitution du bénéficiaire (B).

A. Le maintient de la nullité du pacte de préférence

Le pacte de préférence est considéré comme un avant-contrat, il ressemblerait à une promesse unilatérale ou synallagmatique de contracter, à la seule différence que dans ce pacte le promettant s’engage, au cas où il vendrait son bien, à en réserver la préférence au bénéficiaire du pacte. Dans le cas de la violation de ce pacte la solution est habituellement l’annulation de la vente en question avec un paiement de dommages et intérêts. Les juges du fond peuvent déclarer nulle la vente d’un bien à partir du moment où des actes frauduleux entre les parties à la vente.

En poursuivant l’idée de l’article 1142 du code civil, on considère que l’exécution forcée d’une promesse de vente comme celle d’un pacte de préférence se limitent à l’annulation du contrat litigieux et d’un paiement de dommages et intérêts de la par du promettant.

La Cour retient que le promettant n’est plus lié une fois l’offre annulé, la fraude justifie l’annulation du contrat de vente. Mais dans cet arrêt on remarque qu’elle s’est contentée de prononcer l’annulation, ce qui démontre qu’il peut être exigé l’annulation du pacte sans pour autant demander la substitution. Le bénéficiaire rappelle également que le tiers, c'est-à-dire la société, avait connaissance du pacte de préférence à travers sa publication à la conservation des

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