Les Servitudes

« Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » Au visa de l’article 637 du code civil dont procède la définition d’une servitude du fait de l'homme, l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cours de cassation du 13 juin 2012 a pour intérêt de rappeler ce qu'est un « fonds » au sens de ce texte mais également de contribuer à circonscrire la qualification de servitude de type conventionnelle, en droit civil au travers de l’article 686 du Code Civil.

En l’espèce, le propriétaire d’un immeuble a conclu avec l’Electricité de France (EDF) une convention par laquelle il lui donnait à bail une parcelle de 20 m², dépendant de l'immeuble en cause, aux fins d’y édifier un poste de transformateur, pour une durée de trente ans, moyennant un loyer modique. Procédant à l'acquisition de cet immeuble en 2004, la société civile immobilière Des Jean (SCI) souhaitant effectuer des travaux, a demandé le déplacement du transformateur. Électricité de France s'y oppose. Face à son refus, la SCI Des Jean demande la conclusion d'un nouveau bail. EDF expose alors que la convention de 1954 n'était pas constitutive d'un bail mais d'une servitude grevant l'immeuble. La SCI assigne alors EDF en justice. C’est alors derrière la forteresse qu’est la servitude que se réfugie EDF, contrant ainsi la demande de conclusion d’un nouveau bail actualisé. Les juges du fond, dans un arrêt de la Cours d’Appel du 20 mai 2010, lui donnent raison, tout comme l’avait fait, le jugement de première instance, en analysant l'acte de 1954 comme créateur d'une servitude ayant pour objet d'instaurer une charge grevant le terrain en cause au profit d'un fonds dominant, en l'espèce constitué par le réseau de distribution électrique. Ils avaient été sensibles à deux arguments d'EDF. D'une part, le loyer initial était très faible, et ne pouvait correspondre à une contrepartie financière sérieuse d'un louage de chose. D'autre part, la convention avait été enregistrée et transcrite au bureau des hypothèques, ce qui n'est pas l'usage en matière de baux. La convention était donc manifestement ambiguë.

Il s’agit donc pour le Cours de Cassation de déterminer, quelle qualification retenir pour la convention qui avait autorisé l’édification d’un transformateur électrique sur une parcelle de terre ?

Il s’agit d’un arrêt infirmatif d’où un pouvoir en cassation a été formé. En effet, la juridiction suprême casse abruptement, la défense sous le visa des articles 637 et 686 du Code civil en ce que celle-ci avait énoncé que la Convention de 1954 devait s'analyser à une convention de servitude ayant pour objet d'instaurer une charge grevant le terrain en cause au profit d'un fonds dominant, en l'espèce constitué par le réseau de distribution électrique alors que ce réseau ne peut constituer un fonds dominant. Il s’agit là d’une décision classique qui présente toute de même un intérêt au regard de l’objet de cette décision plus singulier : le réseau de distribution électrique. Présente t-il les caractères d’un fond dominant ? Car si tel est le cas, cela aura des conséquences pour la société Des Jean, mais cela présentera également des avantages pour EDF. En effet, quel que soit le rang qu'on leur assigne, les servitudes demeurent utiles, voire indispensables. Certes, elles constituent une gêne pour le fonds servant. « Mais leur utilité est plus flagrante et masque alors une telle préoccupation dans la mesure où si elles n'existaient pas, la jouissance de certaines propriétés rurales ou bâties serait tout simplement difficile ou même impossible. Elles constituent plutôt un moyen incontournable pour faciliter l'exploitation des fonds et contribuent ainsi à l'organisation juridique de la propriété foncière. » (F. TERRÉ et Ph. SIMLER, Droit civil. Les biens)

D’où l’intérêt de cet arrêt dans lequel la 3ème chambre civile c’est montrée assez stricte. Elle s'attache, en outre, à une conception restrictive de la notion d'héritage sur lequel peut être constituée une servitude (I) et de rappeler la distinction entre la servitude qui relève de l'obligation réelle et la charge personnelle qui peut être consentie. (II)

I) Une décision classique : la nécessité de charge constituée entre deux héritages

Le Code Civil dans son article 639 mentionne trois grandes catégories de servitude : celles qui ont une origine légale, celles qui naissent de la configuration naturelle des lieux, ou celles qui naissent d'une convention signée entre deux propriétaires. En l’espèce, la société EDF estime qu’il s’agit du dernier cas. Pour pouvoir y répondre, il faut étudier l'article 637 du Code civil. Or, cet article n'aide pas vraiment à définir le domaine des servitudes. En effet, l'expression « héritage » est assez flou, c’est pour cela qu’il s’agit de mettre en évidence deux éléments constitutifs de cette définition de la servitude : la caractérisation d'un héritage (A) et l’existence d'une pluralité de fonds et de propriétaires (B), tout en écartant les tempéraments à ces deux principes.

A) L’absence d’un héritage

Le mot « héritage » dans cette définition est une « expression vieillie encore employée par le code civil pour désigner un immeuble par nature » (G. CORNU, Vocabulaire juridique). D'évidence, les fonds de terre et les bâtiments ayant un caractère immobilier sont alors les immeubles visés par ces dispositions qui excluent tous les autres biens. Seuls les immeubles par nature sont donc susceptibles de donner lieu à servitude. C’est pour cela que l’on parle de servitudes prédiales, expression issue du latin praedium qui signifie « immeuble ». Pour autant, une servitude ne peut pas être constituée ni sur des immeubles par destination qui correspondent en réalité à des meubles affectés au service d'un immeuble ; c’est le cas des objets mobiliers attachés à l’immeuble à perpétuelle demeure (glaces, ornements, statues...) qui y sont scellés ou qui ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détérioré ; ni sur un bien de nature proprement mobilière, qu'il s'agisse là d'un meuble corporel ou encore d'un bien meuble incorporel, comme par exemple un fonds de commerce (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cours de cassation du 4 juillet 2001).

À ce titre en l'espèce, la servitude qui était revendiquée par ERDF

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