L’empiétement et la construction sur le sol d'autrui - Commentaire Cass 11 février 2015

TD – DCB – Séance 4

L’empiétement et la construction sur le sol d'autrui

Commentaire d'arrêt:

        Dans la lignée d'une jurisprudence riche sur la notion d'empiétement et de droit du propriétaire, l'arrêt rendu par la cour de cassation en date du 11 février 2015 vient une fois de plus affirmer le caractère strict de la jurisprudence sur ce point.

        En l'espèce, M. et Mme X sont propriétaire d'un fonds jouxtant une carrière de calcaire exploitée par la société Cemex Granulat Sud-Ouest.

        Les propriétaires du fonds assignent la société Cemex en suppression de l'empiétement réalisé en sous sol de leur parcelle dans le cadre de l'exploitation de la carrière. Un appel est interjeté. Par un arrêt du 1er octobre 2013, la cour d'appel Pau reçoit la demande des propriétaire. Un pourvoi est formé en cassation.

        Selon le pourvoi, la cour d'appel aurait violé les articles 544 et 545 du code civil, ainsi que les articles 2262 et 2270-1 du code civil en ce que respectivement :

• la cour d'appel ne pouvait retenir qu'était constitutif d'un empiètement l'extraction réalisée par la société car il n'y avait aucune volonté d'appropriation du fond par la société
• la cour d'appel ne pouvait déclarer non prescrite l'action en suppression de l'empiètement entreprise par les époux car ce serait une action personnelle et donc elle se prescrirait tout au plus par 10 ans.

Ainsi la question de droit suivante se pose : Quelle est la nature de l'action tendant à la suppression d'un empiétement causé par une activité industriel ?

        Les juges du droit rejettent le pourvoi. Ils considèrent que la cour d'appel de Pau à pu justement énoncer qu'une activité d'extraction industrielle au delà de la limite séparative d'une propriété constituait un empiétement par appropriation du sous-sol et qu'ainsi l'action tendant à la remise en état des lieux était une action immobilière non soumise à la prescription de 10 ans.

I -  L'existence d'un empiétement considéré strictement.

A – Le droit de propriété, une prérogative sur le volume

→ Le droit de propriété immobilière : un droit à plusieurs « niveaux » : Droit sur la surface mais aussi sur le volume.

→ Principe de ce droit sur le volume  : la propriété du sol emporte celle du dessous et du dessous. $Le sous-sol représente la propriété du dessous. Ce « dessous » fait autant partie de la propriété que la surface. Ainsi, ce volume peut aussi être sujet à un empiétement

→ Cas d'espèce : Il s'agit  d'une extraction industrielle en sous-sol. Cette extraction viens dans les fait déborder sur la propriété des époux. Ainsi l'empiétement est caractérisé.

Donc le propriétaire est dans la possibilité de protéger son droit de propriété dès lors que cette atteinte est constatée.

B – L'approche jurisprudentielle catégorique de l'empiétement mis en application

→ La jurisprudence est constante sur l'approche de l'empiétement en matière immobilière : Le principe est que un empiétement même minime donne au propriétaire du fonds le droit de demander la démolition de la construction.

→ Le caractère particulièrement sévère de la sanction qui s’y attache et qui ne tient compte ni du comportement et de la bonne foi de l’exploitant, ni de l’importance de l’empiétement occasionné.

En effet en l'espèce, les défendeurs avancent  qu'ils n'avaient aucune prétention/volonté d'appropriation du bien.

→ La cour de cassation donne raison à la cour d'appel pourtant dans sont appréciation de l'affaire. Quelles sont les raisons de cet jurisprudence intransigeante sur l'empiétement ( notamment illustré par l'arrêt du 20 mars 2000 avec une démolition pour empiétement de 0,5 centimètre seulement) :

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