L'hypothèque Est-elle Toujours La Reine Des sûretés

L'hypothèque est-elle toujours la reine des sûretés?

L’hypothèque est une sûreté plutôt ancienne que Loisel avait définie comme une sûreté ayant pour principale caractéristique d’être indivisible. Le régime et les caractères de cette sûreté ont évolué au fil du temps, et notamment lors de la codification de 1804 et de la réforme de l’ordonnance du 23/03/2006.

L’hypothèque est une sûreté immobilière constituée sans dépossession du débiteur par une convention, un texte de loi, ou une décision de justice. Elle confère au créancier un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. En vertu de cette sûreté, le créancier qui a procédé à l’inscription hypothécaire a la faculté de faire vendre l’immeuble grevé en quelques mains qu’il se trouve et d’être payé par préférence sur le prix. En effet, l’objectif d’une sûreté est d’être la plus efficace pour le créancier. Cette efficacité réside dans l’avantage qu’elle procure au créancier afin que sa dette lui soit remboursée. Cependant, il s’agit de ne retenir ici que les principales sûretés réelles dans la mesure où les sûretés personnelles ne sont pas utilisées pour les mêmes types d’opérations et ne peuvent ainsi être comparées aux sûretés réelles quant à leur efficacité.

En droit Français, l’hypothèque a longtemps été considérée comme « la reine des sûretés ». En effet, elle confère à la fois des avantages aux créanciers et aux constituants. En effet, l’hypothèque porte sur un immeuble, facilement localisable et identifiable. C’est d’ailleurs pour cela que l’hypothèque permet au constituant de garder l’immeuble en sa possession. D’ailleurs, pendant longtemps, les fortunes étaient principalement immobilières. D’autre part, l’hypothèque peut être considérée comme la « reine des sûretés » dans la mesure où un même immeuble peut être l’objet de plusieurs hypothèques, favorisant ainsi le crédit du constituant.

Cependant, l’hypothèque présente un inconvénient qui est son cout fiscal du fait de l’obligation d’inscription. Cette obligation n’est pas sanctionnée par la nullité, néanmoins, l’inscription doit être faite dans la mesure où elle est attributive de rang pour le créancier. Cette inscription est donc dans l’intérêt exclusif de celui-ci.

Consciente de cet inconvénient qui peut freiner les créanciers à conclure des hypothèques, la Commission Grimaldi a crée la notion d’hypothèque rechargeable. Cette dernière est une hypothèque pouvant « être ultérieurement affectée à la garantie de créances autres que celles mentionnées par l’acte constitutif pourvu que celui-ci le prévoie expressément. Cela permet ainsi au créancier d’échapper au cout d’inscription, en lui procurant l‘avantage de pouvoir lui-même l‘utiliser comme sûreté à l‘égard de ses débiteurs. La réforme, introduite par l’ordonnance du 23/03/2006, a donc créé cette hypothèque rechargeable dans le but de rendre cette sûreté plus attractive. D’ailleurs, l’objectif de la réforme de 2006 était de rendre toutes les sûretés plus attractives et plus faciles d’accès. Ainsi, certaines ont été réformées et d’autres ont même été crées. Le créancier a donc face à lui tout un panel de sûretés qui ont toutes été plus ou moins réformées dans le but d’être le plus efficace possible.

Il s’agit alors de se demander si, après la réforme de 2006, l’hypothèque constitue toujours aujourd’hui la reine des sûretés, c’est-à-dire la sûreté la plus efficace pour le créancier afin qu’il soit remboursé de sa créance.

La réponse est négative. En effet, l’hypothèque est certes très avantageuse tant pour le créancier que pour le débiteur dans la mesure où elle opère un équilibre entre les intérêts de deux cocontractants (I). Cependant, suite notamment à la réforme de 2006, l’hypothèque est largement concurrencée, soit par des sûretés qui parent à ses inconvénients, soit par des sûretés qui procurent aux cocontractants un avantage supplémentaire (II).

I° L’Hypothèque, une sûreté réelle immobilière opérant un équilibre entre les intérêts du créancier et du débiteur

Le principal avantage de l’hypothèque réside dans le fait qu’elle opère un équilibre entre les droits du créancier et du débiteur. En effet, d’une part, il s’agit d’une sûreté sans dépossession (A). D’autre part, elle est efficace dans la mesure où le créancier sera désintéressé grâce à l’existence d’un droit réel accessoire (B).

A) Une absence de dépossession avantageuse pour les cocontractants

L’absence de dépossession est avantageuse, d’une part dans la mesure où elle permet au débiteur de

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