Droit général et droit notarial

La vente est définie, par l’article 1582 alinéa 1 du Code civil, comme étant « une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ». Cette convention renferme donc un accord de volontés des différentes parties et constitue le contrat de vente définitif.

Il faut préciser qu’en matière de vente et plus particulièrement la vente immobilière, les contrats définitifs sont très souvent précédés d’avant-contrats correspondant à un accord de volontés par lequel deux ou plusieurs personnes décident de réaliser dans l’avenir un contrat définitif (dictionnaire juridique Dalloz). A noter que la réalisation d’avant-contrats n’est absolument pas une obligation juridique mais dans les faits, elle le devient presque. En effet, les ventes immobilières sont souvent très onéreuses pour les parties, ces dernières doivent donc être attentives et au besoin, avoir la possibilité d’ester en justice afin d’obtenir la réparation d’éventuels préjudices.

Pour les ventes immobilières, il y a deux avant-contrats possibles : la promesse unilatérale (ou « promesse de vente) et la promesse synallagmatique (ou « compromis de vente »).  Ces deux promesses sont régies de manière générale par les articles 1589 à 1593 du Code civil. Dans ces articles, on ne trouve pas de définitions clairement établies. Pour se faire, il faut se tourner vers la doctrine qui a comblé cette lacune.

Pour le juriste et professeur, Gérard Cornu, la promesse synallagmatique correspond à un accord de volontés par lequel deux personnes, le vendeur et l’acquéreur, s’engagent réciproquement et définitivement dans les termes d’un contrat dont les conditions essentielles, au moins, sont déterminées et qui équivaut au contrat lui-même. A contrario, la promesse unilatérale correspond à un accord de volonté par lequel une personne, le promettant, s’engage immédiatement envers une autre, le bénéficiaire, à passer avec elle un certain contrat à des conditions déterminées. Dans ce cadre-là, le bénéficiaire de cet engagement est investi d’un droit d’option pendant un délai donné. Cela lui permet de rester libre de ne pas conclure le contrat ou de le conclure en levant l’option dans le délai. En bref, la plus grande différence entre ces deux types de promesses correspond au fait que dans l’une les deux parties s’engagent, alors que dans l’autre, une seule partie est juridiquement engagée.

Le fait de choisir telle ou telle promesse lors d’une vente immobilière est donc un élément important voir crucial qui aura des conséquences juridiquement importantes mais différentes.

Quelle type de promesse vaut mieux t’il choisir lors d’une vente immobilière ?

Pour répondre à cette question, il nous faudra nous interroger sur les avantages de chacune de ces promesses (I) ainsi que sur leurs inconvénients (II).

1. Promesse synallagmatique et unilatérale : des avantages respectifs

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1. Promesse synallagmatique et unilatérale : des inconvénients non négligeables

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