Droit Notarial De L'entreprise: le Bail Commercial

Mademoiselle DIAH souhaite louer un local pour son projet de création de fonds de commerce de vente de vêtements. Monsieur DETUI lui propose un local d'une surface de 2.137m2 en mauvais état avec un loyer mensuel de départ de 2.000 € Hors taxes, il est d'accord pour prendre en charge certains travaux.

Mademoiselle DIAH se demande quelles sont les règles d'usage quant à la répartition des travaux mais surtout s'il n'existe pas une "formule de bail" permettant un étalement des travaux avec le respect des normes liées notamment au développement durable et à l'urbanisme commercial?

Par ailleurs, Mademoiselle DIAH souhaite protéger son patrimoine privé et lisser son imposition à l'impôt sur le revenu qui est de 37% actuellement avec son partenaire (Monsieur LEVEQUE), médecin.

Quelle forme d'organisation de l'activité professionnelle peut-on proposer à Mademoiselle DIAH afin de protéger son patrimoine privé de son nouveau statut d'entrepreneur individuel?

Elle nous indique par la même occasion que la CCI lui a consenti un prêt d'honneur réservé aux entrepreneurs individuels, par conséquent, elle ne peut pas créer de société pour le moment.

Que peut-on lui proposer pour préserver son patrimoine sans société?

Dans un premier temps, nous allons développer les règles d'usage quant à la répartition des travaux dans le bail commercial (I), pour ensuite découler sur la formule de bail la mieux adaptée aux règles d'urbanisme commercial et au développement durable (II).

Dans un second temps, nous allons nous pencher sur la question de la création d'une société pour encadrer le statut de Mademoiselle DIAH (III) avant de conclure sur la solution la mieux adaptée quant à son problème de prêt d'honneur qu'elle a obtenu et qui ne lui permet pas de créer une société (IV).

Le statut des baux commerciaux revêt un caractère d'ordre public, il est régi par le décret du 30 septembre 1953. II est conclu pour une durée de neuf ans minimum ; c'est à ce moment-là que le locataire acquiert la propriété commerciale.

Afin de prouver l'existence d'un bail mais aussi de moduler les intérêts des parties, nous conseillons à Mademoiselle DIAH la rédaction d'un bail écrit plutôt qu'un bail verbal. Cette rédaction peut intervenir sous seings privés ou par acte authentique. Le bail authentique rédigé par le notaire améliore la protection du preneur en place ; il permet d'établir un meilleur équilibre entre Mademoiselle DIAH et Monsieur DETUI qui cherchent tous deux à être protégés quant à la répartition des charges et travaux; en effet, le bail authentique a une date certaine et une plus grande force probante que l'acte sous seings privés puisqu'il fait fois jusqu'à inscription de faux et son principal intérêt est sa force exécutoire.

I/ Répartition des travaux dans le bail commercial

La répartition des travaux est prévue légalement dans le Code Civil aux articles 1719 et 1720. Il n'y a donc pas de règles particulières édictées par le statut des baux commerciaux. II est donc impératif de déterminer dans la négociation des baux, à qui appartient la charge des travaux d'entretien et de réparation, cause de nombreux litiges entre les parties. Lorsque se pose le problème de savoir à qui incombe une réparation et que le bail écrit est muet, ce sont les règles du Code Civil qui doivent être appliquées.

1/ Les travaux à la charge du bailleur et du preneur

Le bailleur a l'obligation de délivrance, de garantie et d'entretien de la chose louée (Art 1719 Code Civil), il n'a pas l'obligation de reconstruire en cas de perte totale ou partielle (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 juillet 1968). II ne peut s'affranchir de son obligation de délivrance (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er juin 2005).

Pendant toute la durée du bail, le bailleur doit faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (Art 1720 al 2 du Code Civil).

Autrement dit, Monsieur DETUI ne pourra pas exiger la rédaction d'une clause où Mademoiselle DIAH prendra en charge les grosses réparations telles que la réfection de la toiture par exemple, car elle serait contraire aux dispositions du Code Civil.

La jurisprudence et son arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 9 juillet 2008 confirment que le contrat de bail qui prévoit que le preneur supporte même les "grosses réparations" telles que prévues à l'article 606 du Code Civil, est contraire à la loi et il résulte de cet arrêt que "quelles que soient les clauses du contrat de bail, le bailleur reste tenu, au titre de son obligation de délivrance, des travaux ou réparations qu'exige un vice de construction de l'immeuble".

Le locataire est tenu en général de toutes les réparations de menu entretien sauf lorsqu'elles ont occasionné la vétusté ou la force majeure (Articles 1754 et 1755 du Code Civil)

Dans le doute de l'interprétation des clauses du bail, la jurisprudence fait appel à l'article 1162 du Code Civil qui applique la règle selon laquelle "dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation", entre d'autres termes, contre le bailleur et en faveur du preneur.

2/ L'entretien et les réparations

Il faut distinguer les deux termes car le bailleur n'a pas juridiquement la même obligation d'entretien et de réparations.

Nous avons vu ci-dessus que lors de la délivrance du logement et pendant toute la durée du bail , le bailleur est tenu d'entretenir le bien pour délivrer le logement en bon état (Article 1720 Cc). Le locataire doit cependant informer le bailleur s'il découvre une quelconque vétusté dans les locaux pendant la durée du bail, à défaut, il peut être reconnu comme co-responsable et supporter une partie du coût des réparations (3ème chambre civile de la cour de cassation du 9 février 2005).

Nous devons donc rendre attentive Mademoiselle DIAH sur ce point si elle ne souhaite pas partager les frais de réparations avec Monsieur DETUI. Dans certains cas, elle pourra même demander à celui-ci

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