Cours Sur Les Baux

CHAPITRE V : LES BAUX

S/CH 1 : LES BAUX D’HABITATION

I - Le contrat de bail d'habitation (location non meublée)

Définition : Contrat entre un bailleur et un locataire fixant les conditions de la mise à disposition d'un local ou ensemble de locaux pour une certaine durée.

 Les locaux d'habitation loués vides relèvent normalement des lois n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et n° 89-462 du 6 juillet 1989, sauf pour certains types de logements qui continuent à être soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

A / Les clauses obligatoires que le contrat de bail doit comporter

• le nom et dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social, et de son mandataire - la date de prise d'effet et la durée du bail,

• la description précise du logement et de ses annexes (désignation des locaux et des équipements privatifs), la liste des équipements communs à l'immeuble que le locataire peut utiliser,

• la destination du logement (à titre résidentiel, professionnel ou mixte)

• le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision

• le montant du dépôt de garantie, depuis le 9 février 2008, il est limité à un mois de loyer et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.

• (si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.)

• Les deux parties peuvent également convenir de clauses spécifiques comme une remise de loyer en contrepartie de la prise en charge par le locataire de travaux incombant normalement au propriétaire, une durée de location plus longue que la durée minimum légale.

• Le propriétaire peut également exiger une caution pour garantir le paiement des loyers et charges mais uniquement s’il n’a pas souscrit "une assurance garantissant les obligations locatives du locataire". (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 55 de la loi du 25 mars 2009).

B/ Différentes clauses sont en revanche interdites (art 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 89)

• Comme celles par exemple d'imposer au locataire une compagnie d'assurance ou un prélèvement bancaire automatique ;

• Celles aussi qui imposent au locataire la facturation de l’état des lieux s’il n’est pas fait par huissier, ou celle de frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que de frais de procédure autres que ceux fixés par le tribunal,

• Celles qui restreignent la liberté du locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,

• Ou encore qui interdisent au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier

réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours…

C/ La durée et le renouvellement du contrat

 La durée du bail est encadrée. Elle doit en effet être d’au moins 3 ans quand le bailleur est personne physique ou SCI familiale, et 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (SCI non familiale ou société immobilière).

 En revanche rien n'empêche le bailleur de signer un bail pour une durée plus longue.

 A l'échéance du bail, et si le propriétaire ne demande pas à renégocier le loyer, le contrat est reconduit tacitement dans les mêmes conditions (sauf application de la clause de révision annuelle).

 Le propriétaire peut aussi proposer un renouvellement avec réajustement du loyer dans des conditions et suivant une procédure très encadrée.

 Le bail initial ou renouvelé peut être d’une durée inférieure, avec toutefois un minimum d'une année. Il faut pour cela que le propriétaire – nécessairement personne physique – puisse faire état d’un événement précis justifiant qu’il ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Le bail cesse si le propriétaire confirme, deux mois au moins avant l’échéance (qui peut être reportée une fois), la réalisation de l'événement. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de 3 ans.

LES DOCUMENTS A JOINDRE AU BAIL (article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)

L’état des lieux

C`est un document qui décrit en termes précis après une inspection du local et de ses équipements du sol au plafond, toutes les pièces de l’appartement.

 Il doit indiquer l`état des mûrs, des revêtements de sol, des installations électriques, des vitres, des volets, ou encore de la plomberie.

NB : Conseil pratique …Ne pas hésiter à fouiller partout, à la recherche de la moindre anomalie ou égratignure qui pourrait vous être reprochée à votre sortie.

 Très important également, il ne faut pas oublier de relever les compteurs d'eau et autres et d'inscrire la date de remise des clefs sur l’état des lieu et bien évidement en demander un double daté et signé.

 Si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges, leurs modalités de calcul et leurs répartition entre copropriétaires.

 L'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire. (aucune compagnie d’assurance ne peut être imposée au locataire pour s’assurer contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux, recours des voisins et des tiers, responsabilité civile).

 Lorsque le propriétaire exige du locataire la caution d'un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte

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