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Commentaire D'arrêt, 3ème Chambre Civil De La Cour De Cassation, 19 décembre 1983: d’accession artificielle

Mémoire : Commentaire D'arrêt, 3ème Chambre Civil De La Cour De Cassation, 19 décembre 1983: d’accession artificielle. Recherche parmi 240 000+ dissertations

Par   •  10 Octobre 2012  •  2 190 Mots (9 Pages)  •  1 298 Vues

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En matière d’accession artificielle, moyen permettant au propriétaire d’un fonds de devenir propriétaire de toutes les constructions, plantations et ouvrages réalisés sur ce terrain, les contentieux sont nombreux. En effet, un propriétaire d’un terrain peut avoir construit sur son propre fonds, mais avec des matériaux qui appartiennent à un tiers, et des plantations ou constructions peuvent avoir été faites par une personne sur le terrain d’un tiers. Dans ce cas, les solutions au règlement du litige entre le constructeur et le propriétaire du fonds voisin vont différer selon que les constructions sont entièrement faites sur le terrain d’autrui ou qu’elles empiètent simplement sur le terrain d’autrui.

En l’espèce, un propriétaire Z a construit un bâtiment sur son terrain. Mais ce bâtiment empiète sur le fonds contigu, qui appartenait, à l’époque de la construction, aux consorts X. Mr Y acquiert la propriété aux consorts X en même temps que les droits et actions qui appartenaient aux vendeurs contre leur voisin. Mr Y demande alors la suppression de cet empiètement. Après une première instance, l’arrêt de la cour de Poitiers du 28 juin 1982 déboute le nouveau propriétaire du fonds contigu. Celui-ci se pourvoit alors en cassation. Selon l’auteur du pourvoi, l’article 555 du Code civil ne s’applique pas concernant les constructions qui empiètent sur le terrain d’autrui et dès lors la bonne foi du constructeur n’a aucun effet et ne peut justifier le refus de la demande de démolition de la construction qui empiète. Au contraire, la cour d’appel de Poitiers dans son arrêt du 28 juin 1982 considère estime que la démolition de la partie qui empiète qui entrainerait la perte totale de la construction est disproportionnée, excessive vis-à-vis du préjudice subi par le propriétaire du fonds victime de l’empiètement surtout que celui-ci avait connaissance de l’empiètement avant d’acquérir ce terrain. En outre, la CA considère que l’empiètement ayant été commis de bonne foi, « l’auteur de l'empiètement ne peut être contraint à démolir sa construction, mais doivent être condamnés à payer des dommages-intérêts »

Le propriétaire d’un fonds victime d’un empiètement peut-il se voir refuser la démolition de la partie de ce bien qui empiète et dès lors peut il être contraint de céder cette partie de sa propriété en contrepartie de dommages et intérêts ? Autrement dit l’article 555 qui s’applique pour les constructions et plantations sur le terrain d’autrui est-il applicable pour les empiètements sur le terrain d’autrui ? Le constructeur de bonne foi peut-il dès lors invoquer l’impossibilité de détruire la construction ? La cour de cassation dans son arrêt du 19 décembre 1983 casse et annule l’arrêt de la CA de Poitiers du 28 juin 1982 et renvoie les parties devant la CA de Limoges aux motifs que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique » (article 555) et donc le propriétaire victime de l’empiètement n’a pas à céder son terrain même en contrepartie de dommages et intérêts et que « l'article 555 du Code civil ne trouv[e] pas application lorsqu'un propriétaire étend une construction au-delà des limites de son héritage et empiète ainsi sur la parcelle voisine. Dès lors, la bonne foi de [celui-ci] ne peut justifier le rejet d'une demande de démolition. » Ainsi, la Cour de cassation opère une distinction du règlement des litiges concernant les constructions sur le terrain d’autrui avec les règlements des litiges des empiètements sur le terrain d’autrui. Pour les empiètements, l’article 555 ne s’applique pas (I) et la bonne foi du constructeur n’a aucune incidence (II).

I) L’inapplicabilité de l’article 555 concernant l’empiètement d’une construction sur le terrain d’un tiers.

La Cour de cassation commence en effet par affirmer que « l'article 555 du Code civil ne trouve [e] pas application lorsqu'un propriétaire étend une construction au-delà des limites de son héritage et empiète ainsi sur la parcelle voisine » ainsi, l’article 555 ne s’applique que pour les constructions entièrement élaborées sur le terrain d’autrui (A) et rien ne peut obliger le propriétaire du fonds ayant subi l’empiètement de céder sa propriété ou ne serait-ce qu’une partie (B).

A) L’article 555 réservé aux constructions effectuées sur le terrain d’autrui :

L’article 555 du Code civil prévoit que les constructions et plantations réalisées par une personne sur un terrain appartenant à un tiers sont la propriété du propriétaire du sol. C’est l’application des règles de l’accession: ces constructions sont considérées comme l’accessoire du fonds. Concernant l’empiètement, on ne peut appliquer les règles de l’accession pour une raison tout simplement pratique : en cas d’empiètement, seule une partie de la construction était sur le terrain d’un tiers donc, si on avait décidé d’appliquer l’accession, on en serait venu à dire que le propriétaire du terrain contigu est, par voie d’accession artificielle, propriétaire de la partie de la construction qui empiète sur son fonds. Or, bien souvent les empiètements sont minimes, voire même insignifiants. On peut alors imaginer qu’une personne serait propriétaire d’une maison à 1% du fait de l’accession de la partie qui empiétait sur son terrain, tandis qu’une autre personne serait propriétaire des 99% restants. Cela n’a strictement aucun sens et cette solution créerait trop de difficultés, tout en étant inapplicable. Dès lors, cette solution n’était évidemment pas souhaitable. La jurisprudence refuse donc d’appliquer les règles de l’accession à cette situation. L’Article 555 ne s’applique pas : « alors que l'article 555 du Code civil ne trouvant pas application lorsqu'un propriétaire étend une construction au-delà des limites de son héritage et empiète ainsi sur la parcelle voisine. »

B) L’absence d’obligation de cession de sa propriété ou d’une partie de sa propriété :

On a donc vu que les règles de l’accession sont inapplicables en matière d’empiètement sur le terrain d’autrui. Le problème demeure donc : comment régler les litiges en cas d’empiètement ? Peut-on exiger que le propriétaire du fonds victime de l’empiètement cède une partie de son fonds au constructeur ? La Cour de cassation répond également à cette question. Si cela se passe d’un commun accord entre les deux propriétaires, évidemment

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