Le financement immobilier en BTS

Chapitre 5 : Le financement immobilier

75% des acquéreurs ont besoin d’un crédit pour acheter leur résidence principale. Les investisseurs ont un intérêt fiscal à emprunter. Enfin ceux dont le financement de l’acquisition dépend d’une revente n’ont pas encore vendus lorsqu’il s’engage pour acheter. Autrement dit il n’y a pas d’acquisition sans crédit ou presque.

La plus part des agences immobilière ne s’intéressent que de très loin au plan de financement des acquéreurs. Pourtant tous les compromis sont signés avec une clause suspensive « d’obtention de prêt » et les établissements bancaire rémunère les apporteur d’affaire. Voilà donc deux raison pour s’occuper du crédit de ses clients.

1.  Les mécanismes de base du crédit 

Il faut bien comprendre que l’argent qui est prêté proviens de l’épargne et que la banque et donc un intermédiaire, qui contre une rémunération, vas permettre de fluidifier les rapport entre ceux qui ont de l’argent à prêter et ceux qui ont de l’argent à emprunter.

La banque centrale européenne intervient sur le marché pour réguler les distorsions entre l’offre et la demande, en créant de la monnaie ou en augmentant les taux d’intérêt pour dissuader les emprunteurs.

Pout le crédit immobilier les emprunteurs vont emprunter à long terme, entre 10 et 25 ans. Il faut donc que la banque trouve des investisseurs prêts à bloquer leur argent sur tout ou partie de la durée du crédit.

1)        La formation du prix du crédit

Lorsque l’on emprunte, plusieurs éléments constituent le taux du crédit.

Le taux du marché est de 0,20%, c’est le taux auquel la banque paiement l’argent. Ce taux est calculé en fonction de l’EONIA (indice qui suit la valeur de l’argent à court terme) ou de EURIBOR (indice qui suit la valeur de l’argent à moyen terme).

Le risque personnel du client. A chaque fois qu’un crédit est demandé à la banque elle vas faire le scoring (bon client, moyen client …). Le risque personnel du client est variable, plus le client est mauvais plus le taux serra élevé.

La banque prend également une marge.

A ce taux que l’on obtient on va rajouter le coût de l’assurance, en effet pour tout crédit immobilier l’assurance décès et incapacité est obligatoire.

2)        Le fonctionnement du crédit  

Tout le crédit amortissable fonctionne de la même manière, dans la mesure où le remboursement est constant. Les intérêts sont remboursés en premier et ensuite le capital, car il y a plus de capital à rembourser que d’intérêt.

II – Les différentes formules de crédit immobilier

1)        Taux fixe et taux variable

Les emprunteurs ont la possibilité de choisir entre deux principales formules qui sont le taux fixe et le taux variable.

Le crédit à taux fixe va donner lieu à un remboursement constant, prêt définie d’avance et sur une durée connue et déterminé.

Le crédit à taux variable va lui aussi être calculé sur la base de remboursement fixe, la variation du taux va ce faire sur la durée.

Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise formule, la formule la plus adapté à un client ne correspondras pas forcement à un autre, par exemple, un investisseur auras tout intérêt à emprunter à taux variable parce que il va déduire les intérêts du crédit de son revenus foncier.

2)        Le crédit revente ou crédit relai

Le crédit revente consiste à avancer à un acquéreur l’argent qu’il va retirer de la vente d’un bien dont il est déjà propriétaire, il peut constituer l’intégralité de la valeur d’achat ou n’en représenter qu’une partie.

Il existe deux catégorie de crédit relai, le crédit relai à intérêt mensuel avec lequel on pourra financer jusqu’à 80% de la valeur de revente du bien et le crédit relai à intérêt reporté (remboursement de la totalité à la vente) grâce auquel on financera 70% de la valeur de revente.

Le crédit relai reportés est donné pour 18 mois alors que le crédit relai à intérêt mensuel est donné pour 24 mois.

Exemple : Monsieur MARTIN, souhaite acquérir un T2 proposé à 200 000 euros, il revend sa résidence principale, une maison individuelle, pour laquelle il donné mandat pour 350 000 euros net vendeur.

Crédit relai à intérêt mensuel :

350 000 x 80 = 280 000 euros

   100

Si taux à 4% :

200 000 x 4 = 8 000 euros / 12 = 667 euros / mois hors assurance

     100

Crédit relai à intérêt reporté :

350 000 x 70 = 245 000 euros

     100

Si taux à 4% :

200 000 x 4 = 8 000 euros / 12 = 667 x Y (le temps)

  100

Dans les deux cas il peut financer la totalité du bien frais de notaire inclus.

3)        Les autres formes de crédit

En fonction de la situation du client on peut imaginer toute les formes de crédit, le crédit progressif, dégressif ou par palier.

-        Le crédit progressif : un actif et de préférence avec des perspectives d’évolution professionnel car cela vas booster sa capacité d’emprunt. (Réduction de la durée, donc réduction du coût total de l’emprunt)

-        Le crédit dégressif : une personne actif qui est proche de la retraite. (Réduction de la durée, donc réduction du coût total de l’emprunt)

-        Par palier : client avec PTZ et/ou prêt patronal ou crédit voiture … (réduction de la durée).

Le crédit par palier, peut convenir également à des personnes qui partent en retraites pour rembourser plus avant la retraite et moins à la retraite. (Diminution de la durée totale)

III – Plan de financement complet 

1)        Les règles d’endettement

En 1989, certain ménage français, ce retrouve dans une situation financière difficile, ils ont souscrits des crédits immobilier au début des années 80 à plus de 15% d’intérêt. Et en même temps pour rentrer dans les critères de Maastricht la France met en place une politique de rigueur et un gel des salaires. Au finale de nombreux ménage ne pouvaient plus faire face à leur crédit. On vote alors la loi NEYERTZ.

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