Gestion du personnel de la copropriété

LECON 1

LA GESTION DU PERSONNEL DE LA COPROPRIETE

Art 31 décret 17/03/167 : « Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. »

Pour assurer son fonctionnement et son entretien (nettoyage des couloirs, ascenceurs…), la copropriété a besoin d’employer du personnel. L’art 31 de décret stipule que la gestion du personnel incombe à son représentant légal = LE SYNDIC.
En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires est l’EMPLOYEUR, et le syndic est son mandataire, celui qui doit gérer l’embauche, la signature du contrat de travail, le licenciement, …
Par analogie, si la copropriété était une entreprise, l’entreprise ( copropriété) serait l’employeur, et le syndic le responsable du personnel (DRH)
En tant qu’employeur, c’est le syndicat qui paye le salaire et les charges.
Dernier alinéa du décret : l’AG est l’organe de décision (comme à chaque fois). C’est là que sera décidé du nombre ainsi que de la catégorie des salariés. [pic 1]

Règlementation applicable :

🡪Code du travail (pour les droits minimaux)

🡪Les salariés de la copropriété dépendent de la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles du 11 décembre 1979. L’avenant n°86 du 27 avril 2012 février 2015 réforme en profondeur les règles régissant la profession des gardiens et employés d’immeuble. Cet avenant N°86 signé par les partenaires sociaux et les organismes professionnels a fait l’objet d’un arrêté publié au journal officiel qui rend ses dispositions obligatoires pour toutes les copropriétés.

🡪Le contrat de travail individuel (négocié entre employeur et employé), dont les clauses peuvent déroger aux dispositions du code du travail et de la CCN UNIQUEMENT si ces clauses vont dans un sens plus favorable au salarié.

Partie 1 : détermination des catégories, coefficients hiérarchiques, salaires, et avantages

1/ Le personnel, les Catégories d’emploi

On distingue 2 catégories de personnel :

Nota : il vous faudra parvenir à faire le distinguo entre employé d’immeuble et gardien-concierge. 

• Les employés d’immeuble (catégorie A) – Non logé – Régime de droit commun

Les salariés se rattachent à cette catégorie lorsqu’ils travaillent dans un cadre horaire où 151.67 h/mois (35h/semaine) représentent un temps complet.

= REMUNERE A L’HEURE

Généralement les employés chargés du nettoyage et les préposés à la surveillance.

• Les gardiens-concierges (catégorie B) – Logé – régime dérogatoire

Les salariés se rattachent à cette catégorie lorsqu’ils ne travaillent pas dans un cadre horaire et lorsque leur emploi correspond à la définition légale du concierge et employé d’immeuble à usage d’habitation ; càd lorsqu’ils logent dans l’immeuble (au titre d’accessoire au contrat de travail) et sont chargés d’en assurer la garde, la surveillance et/ou l’entretien.

Les salariés ne sont pas soumis à un cadre horaire ; leur travail ne peut pas être évalué en heures de travail, mais en fonction des tâches effectuées (appelées UV, Unités de Valeur). 10000 UV correspondant à un temps plein. La grille des tâches affectées avec le décompte des UV correspondantes doit être annexée au contrat de travail.
ON estime la charge de travail nécessaire à l’immeuble, et le syndic pourra immédiatement savoir combien de personnes seront nécessaires.

A chaque tâche correspond un nombre d’UV, fixé par la convention collective.

Cf annexe au contrat de travail ( on annexe au contrat un tableau, signé par le salarié, qui va indiquer la charge de travail du gardien/concierge, et qui lui dira son taux d’emploi 

Nota : pour être classé en catégorie B, le salarié doit obligatoirement être logé par son employeur.

COMMENT DETERMINER LE NOMBRE D’UV ? Définition et évaluation des tâches en unités de valeur. Déterminer le Taux d’emploi.

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[pic 4]Définition : l'activité du gardien est déterminée en tâches effectuées. la convention collective a défini comment calculer le nombre d'UV correspondant à chaque tâche, par exemple la sortie des poubelles vaut 25 UV x nombre de lots principaux ou le nettoyage des ascenseurs vaut 60 UV x nombre d'ascenseur...

Le rapport entre le nombre d’UV et 10 000 permet de définir le taux d’emploi.
Exemple : UV : 8500, soit un taux d’emploi de 8500/10000*100 = 85 %

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Pour info : on distingue 3 qualifications

a/ Emploi à service complet : salariés totalisant entre 10000 et 12 000 UV. La partie des UV supérieure à 10 000 est majorée de 25 % pour déterminer le total des UV, soit un total de 12 500 UV max.

b/ emploi à service permanent : salariés totalisant au moins 3400 UV et moins de 9000 UV et assurant une permanence de présence vigilante hors temps consacré à l’exécution de leurs tâches.

c/ Emploi à service partiel : salarié totalisant moins de 9000 UV de tâches et n’exerçant pas de permanence et ayant le droit de s’absenter à toute heure du jour et le droit de travailler soit à leur domicile, soit à l’extérieur. Leurs tâches sont alors limitées à l’entretien et au nettoyage des parties communes de l’immeuble, à la sortie et à la rentrée des poubelles, à la distribution du courrier une fois par jour, et éventuellement à la perception des loyers.

2 /Déterminer le coefficient hiérarchique :

Employé de catégorie A (employé d’immeuble) ou catégorie B (gardien/concierge), leur poste est pesé de la même façon. La classification de leur poste dépendra de cette pesée.

La classification repose sur 6 critères affectés de coefficients. La note allant de A à E, chacune correspond à un nombre de points.
Le COEFFICIENT HIERARCHIQUE  est égal à la somme des points de ces 6 critères et permet de définir la rémunération minimale correspondante.
Les 6 critères sont :

1/ relationnel, qui définit le lien relationnel des gardiens et employés d’immeubles avec les occupants de l’immeuble et les personnes de passage, extérieures à l’immeuble.

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