Cour d'appel de Paris en date du 14/12/87

Selon une décision de la Cour d’Appel de Paris en date du 14 décembre 1987 si le règlement de copropriété prévoit que les locaux privatifs seront réservés uniquement à l'habitation, les copropriétaires ne peuvent utiliser les appartements à une autre fin ; l'exercice d'une profession, fût-elle libérale, y est interdit. Dans ce cas un copropriétaire ne peut donc pas vendre son lot privatif à un individu souhaitant y exercer une profession libérale. Cette décision met donc en relief une limitation à l’exercice de l’abusus, attribut du droit de propriété qui va à présent nous intéresser.

L’abusus est un attribut du droit de propriété essentiel qui procure au propriétaire le droit de disposer de la chose matériellement et juridiquement. Il est accompagné de l’usus et du fructus, autres attributs du droit de propriété qui sont le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits. L’abusus semble pourtant être à l’origine des plus importantes prérogatives pour le propriétaire puisqu’il permet d’altérer la substance de la chose, mais aussi de la céder, de la vendre ou de l’hypothéquer. C’est grâce à l’abusus que l’on peut donc effectuer les actes les plus graves sur un bien.

À première vue l’abusus semble donc conférer au propriétaire un pouvoir presque absolu sur ses biens. En effet, l’abusus semble être le symbole de la puissance du propriétaire qui, selon l’article 544 du Code Civil, doit pouvoir jouir de ses biens de la manière la plus absolue. L’abusus est un droit à valeur constitutionnelle qui semble aussi parfois symboliser le droit du propriétaire à lui seul. C’est le cas dans une situation de démembrement, en particulier d’un usufruit, où celui qui ne possède que l’abusus est qualifié de nu-propriétaire. En définitive celui-ci est donc encore propriétaire mais est simplement dépourvu d’une partie de ses droits au profit d’une autre personne. De plus, l’abusus est également un moyen concret qui permet au propriétaire de disposer de ses biens comme il l'entend.

Cependant, il apparaît également que l’abusus n’incarne pas toujours une certaine suprématie du propriétaire. En effet l’exercice de l’abusus peut s’avérer limité. Le législateur a vu comme une obligation d’imposer des exceptions à ce droit discrétionnaire afin de garantir l’ordre public. Il peut s’agir dans un premier temps d’imposer l’abandon de l’abusus sur un bien pour cause d’utilité publique, ou encore d’orienter l’exercice de l’abusus, afin d’imposer au propriétaire une certaine utilisation de ses biens. Dans ce cas le droit de propriété revêt davantage une fonction sociale. De plus, l’exercice de l’abusus peut se voir limité par l’obligation pour le propriétaire de respecter d’autres droits. Parmi-eux, les droits qui résultent des démembrements du droit de propriété ou encore de la propriété collective. En effet ce sont des cas où le détenteur de l’abusus est confronté à d’autres propriétaires ou détenteurs d’une partie du droit de propriété et se voit dans l’obligation de ne pas nuire à leurs droits.

Il apparaît donc que les prérogatives conférées par l’abusus au propriétaire ne sont pas évidentes.

Ceci nous amène à nous poser la question essentielle suivante : l’abusus confère- t-il un pouvoir absolu au propriétaire ?

Pour répondre à cette question, nous verrons que l’abusus semble effectivement être à l’origine d’importantes prérogatives pour le propriétaire (I), cependant nous verrons aussi que l’exercice de l’abusus n’est pas toujours libre (II).

I- L’abusus, attribut à l’origine du pouvoir du propriétaire

L’abusus est un attribut du droit de propriété fondamental, à

...