Les Conséquences Du Non Respect D'une Promesse De Vente

La période précontractuelle se trouve aujourd’hui dans une zone de turbulences et ne cesse de défrayer la chronique. En effet, il faut bien reconnaître aujourd’hui que, dans ce domaine, le droit français souffre d’une imprévisibilité d’autant plus fâcheuse qu’elle affecte un stade du processus contractuel où les partenaires ont justement besoin de certitudes.

« Etre ou ne pas être obligé… telle est, en effet, la question à laquelle les négociateurs de contrat souhaiteraient fort légitimement pouvoir répondre sans risque d’erreur. Or […] notre droit positif brille par son ambiguïté » (D. Mazeaud Defrénois, 15 mars 1998 n°5 p.336 période précontractuelle : un droit flou, flou, flou).

Depuis une vingtaine d’années (Cass. civ., 3ème 15 déc. 1993) la promesse de contrat, archétypes des avant-contrats suscite d’avantage de difficultés. Le Code civil l’ignorant presque complètement, la jurisprudence a dû intervenir face à son développement pour tenter d’encadrer ses modalités mais force est d’admettre que la subtilité et les divisions de la doctrine lui retirent de son autorité.

Le contrat de promesse ne porte pas forcément sur une vente mais c’est en la matière où il est le plus fréquent. Les raisons pour lesquelles, avant de conclure une vente définitive, on convient d’une promesse de vente sont variées. Généralement un ou plusieurs éléments de la vente définitive font défaut, selon que cet élément est essentiel ou secondaire la promesse est plus ou moins proche de la vente, on peut cristalliser deux situations.

Parfois, les éléments essentiels de la vente (chose, prix…) ont été débattus et convenus mais l’une des parties, généralement le futur acquéreur, réserve sa décision. Elle désire bénéficier, pendant un certain temps, d’un délai de réflexion elle exercera/lèvera ou non son option. Dans ce cas la promesse est unilatérale. Cette promesse peut-être à durée déterminée ou indéterminée mais dans le second cas la prescription quinquennale de l’article 2224 de Code civil s’applique. Si la prescription est presque écoulée le promettant peut très bien demander par mise en demeure au bénéficiaire d’opter ou non.

Parfois, le vendeur et l’acquéreur sont décidés, respectivement à vendre et acheter, ils ne disposent pas d’une option, mais d’une obligation de conclure. L’article 1589 du Code civil dispose que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La vente n’est pas pour autant définitivement conclue car il lui manque un élément que la loi ou l’une des parties considère comme essentiel (autorisation administrative, acte authentique, obtention d’un prêt…). Dans ce cas la promesse est synallagmatique. Cette convention soulève des difficultés en ce que l’événement auquel est subordonnée la formation définitive de la vente peut dépendre plus ou moins de la volonté des parties, si bien qu’il ne soit pas toujours sûr que la vente soit décidée dès la promesse, en cas de promesse suspensive ou résolutoire par exemple.

La promesse de vente se distingue de l’offre de vente, car cette dernière est un acte unilatéral alors que la promesse est un contrat. Dès lors l’article 1134 du Code civil qui dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. » devrait naturellement trouver à s’appliquer.

Partant que l’on soit en présence d’une promesse unilatérale ou synallagmatique le promettant ne devrait pouvoir se rétracter efficacement. Pourtant la jurisprudence opère des distinctions selon que les consentements aient pu effectivement se rencontrer ou non.

Quelles sanctions encourent les parties en cas de non-respect d’une promesse de vente ?

Si l’on admet que le promettant puisse dans certains cas se rétracter, il faudrait donc distinguer le consentement à la promesse du vendeur dont l’objet est de maintenir son offre de vendre, et son consentement à la vente.

Finalement l’obligation du promettant connaîtrait un régime similaire au régime de l’offre ne serait qu’une obligation de faire. La rétractation de sa promesse par le promettant est donc potentiellement efficace, mais n’est pas sans conséquences : elle est en principe fautive, de sorte qu’elle impose un coût pour le promettant, selon les règles générales du droit des contrats (article 1142 du Code civil) (I). Il arrive aussi que la Cour de cassation considère la rétractation du promettant inefficace, d’une manière générale lorsque les consentements ont pu se rencontrer. C’est par exemple le cas en présence d’une promesse synallagmatique affectée d’un terme, pour une promesse unilatérale lorsque la rétractation a lieu après la levée de l’option, ou postérieurement à la mort du promettant. La doctrine ultra-majoritaire se réjouit de ce maintien du consentement et souhaiterait une généralisation de la position à toutes promesses de ventes, vision que partage le droit prospectif (II).

I- Le consentement du promettant réduit à un droit de rétractation contre indemnisation

Au regard de la majorité des solutions jurisprudentielles il apparaît que la rétractation de la promesse consiste pour le promettant soit, directement, à retirer sa promesse, un peu comme le pollicitant retire son offre (A). Soit indirectement par exemple par la vente de la chose par le promettant (B). Ces constats permettront de mesurer d’une façon générale, le degré d’efficacité de la promesse de contracter.

A- Les formes directes de la rétractation de la promesse

La première forme de rétractation de sa promesse par le promettant est la rétractation proprement dite de la promesse de contracter : le promettant indique au bénéficiaire qu'il n'entend plus être lié par celle-ci avant que le bénéficiaire ait levé l'option et, partant, privant ce dernier de la possibilité d'opter, malgré les termes et l'objet du contrat de promesse. Il s'agit en corollaire de savoir si l'exécution forcée de l'engagement du promettant est possible dans l'hypothèse où le promettant rétracte sa promesse, et de quelle façon doit s'entendre cette exécution forcée.

L'analyse doctrinale ultra-majoritaire estime que le promettant a engagé son consentement au contrat promis de façon irrévocable en concluant la promesse de contracter en sorte que, à la différence

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