Commentaire de l'arrêt de la Cour de Cassation du 6 Décembre 2018.

Les vendeurs ont accordé aux acheteurs une promesse unilatérale de vente d’un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l’option ne pouvait être levée qu’après le décès de la précédente propriétaire.

Par la suite le promettant s’est rétractée de cette promesse le 17 février 2010, cependant après le décès du propriétaire, les bénéficiaire ont levé l’option le 8 janvier 201, ils ont donc assigné le promettant pour réalisation de la vente et que celle-ci a conclu au rejet de la demande et sollicité subsidiairement la rescision de la vente pour lésion.

Après un jugement de première instance, appel a été interjeté devant la Cour d’appel de Grenoble.

La cour d’appel de Grenoble c’est prononcé deux fois le 20 Octobre 2015 et le 16 Mai 2017. Celle ci se prononce vis a vis de deux articles, les articles 1101 et 1134 du Code Civil antérieurement à l’ordonnance du 10 Février 2016.

La Cour d’Appel de Grenoble a fait droit à la des bénéficiaires, l’arrêt retient que le promettant qui a donné son consentement la vente, sans restriction, ne pouvait se rétracter et que l’acceptation de la promesse par les bénéficiaires a eu pour effet de rendre la vente parfaite.

De ce fait, insatisfait par cette décision, le promettant forme un pourvoi auprès de la Cour de cassation, celui se pourvoit en cassation en se fondant sur deux moyens, qui ne sont pas reproduit.

La cour de cassation devait donc déterminer si on peut considérer que la vente est parfaite alors qu’il y a eu rétraction du promettant ?

La Cour de Cass dit que «postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée » et par ces motifs la Cour de Cassation casse et annule, en toutes leurs dispositions, les arrêts rendus les 20 octobre 2015 et 16 mai 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble. Elle remet en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant les arrêts, et pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon. Elle s’oppose a une exécution forcée en nature, elle statue en droit ancien.

Il est intéressant de commenter cet arrêt, car celui peut montrer un signe d’une divergence entre les juges du fond et la Cour de cassation. Cette solution a reprises de nombreuses fois par la Cour et de Cassation et celle ci est extrêmement critiquée. Le fait d’empêcher l’exécution en nature peut porter atteinte a l’efficacité de la promesse unilatéral et dira même à la force obligatoire qui s’y rattache, cela peut créer un problème d’incohérence et d’efficacité dans les avants contrats. D’autant plus que la solution est remise en cause par la réforme de l’ordonnance du 10 février 2016, du fait que la Cour de Cassation statut en droit ancien. Cela amène à ce demander comment vas évoluer la promesse unilatérale si le promettant peut résilier unilatéralement la convention qu’il a conçu ? Dans un premier temps, nous verrons l’approche de la promesse unilatéral par le Cour de cassation, avec l’absence de rétractation fautive, et l’efficacité de la promesse unilatéral qui est vivement critiquée, puis dans un second temps nous verrons qu’il y a tout de même un maintient du droit ancien par la cour de cassation avec une solution jurisprudentielle contraire à l’ordonnance de 2016 et que ces décisions sont particulièrement critiquée.

I. L’approche de la promesse unilatéral par la Cour de Cassation.

A. L’absence de rétractation fautive.

Une promesses unilatéral est un avant contrat par le quel le promettant s’engage d’ors et déjà a conclure un contrat dans les conditions déterminés avec le bénéficiaire si celui ci en fait la demande dans un certain délai. Cependant, régulièrement il arrive que le promettant se rétracte avant même le délai conclu, sans savoir si le bénéficiaire va lever l’option ou non, et cela mène souvent au procès.

Pour la Cour de Cassation, même en ayant fait un contrat, si le promettant se rétracte avant la levée d’option, il y alors une absence de rencontre de volonté et cela empêche la formation du contrat.

Or, lors d’une rétractation fautive, la responsabilité contractuelle du promettant est engagé et celui ci risque une sanction, soit des dommages et intérêts soit une exécution forcée. Cependant, la Cour de Cassation c’est d’abord prononcé le 15 Décembre 1993, et depuis cette arrêt, et comme on le voit dans la décision du 6 Décembre 2018 celle ci a un position clair, il n’ y aura pas d’exécution forcée en nature, car elle estime qu’il n’y a pas de rencontre de volonté, et elle indique que on ne peut mettre en place que des dommages et intérêt.

B. L’efficacité de la promesse unilatéral critiquée.

De nombreuses personnes sont venues à ce dire que les fondements de la solution jurisprudentielle vis à vis de la promesse unilatérale

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