Le bail rural

CHAPITRE 34 : LE BAIL RURAL

1. CHAMP D’APPLICATION DU STATUT DU FERMAGE

Constitue bail rural au statut de fermage : toute mise à disposition à titre onéreux d’un fond à usage agricole.

Présence de 4 éléments cumulatifs pour avoir le statut du fermage :

• Mise à disposition : en avoir jouissance exclusive
• A titre onéreux : contrepartie onéreuse
• Immeuble agricole : présence d’un bâtiment/immeuble d’exploitation
• En vue d’exploitation : production = activité agricole

Autre contrat entrant dans le champ d’application par détermination de la loi : contrat de vente d’herbe (mise à dispo d’une prairie naturelle)

Activité hors champs : beaux de carrières : extraction minière, beaux de chasse, le bail de pêche, activité sylvicole

1. FORME DU BAIL

• Doit être écrit, enregistré à la recette des impôts, état des lieux doit être dressé

Ces 3 éléments ne sont pas d’ordre public :

• beaux verbaux > problème de preuve, par tout moyen (immat à la MSA ou paiement par chèque)
• enregistrement centre des impôts = date certaine/beaux verbaux plus compliqué
• en fonction des cultures > on sait qd commence le bail 

1. LE CONTRAT DE BAIL RURAL

• état des lieux > abs non sanctionné
• nécessaire pour preuve de l’état d’entrée sur l’exploitation

Autorisation d’exploiter :

• contrôle des structures > unité de référence fixée au niv de chaque département par un arrêté préfectoral variable en fonction du type de culture/
• organe de contrôle : départementale d’orientation de l’agriculture
• unité : seuil > savoir à quel moment on devra demander l’autorisation de l’organe de contrôle
• coeff de pondération : schéma directeur départementale de l’agriculture et de la forêt
• notaire doit vérifier l’unité de référence : bail nul si pas d’autorisation d’exploiter par le contrôle des structures = perte d’aide économiques sur toute exploitations idem pour franchissement du seuil pour la 1Er fois et également agrandissement complémentaire.
• Contrôle de structure = capacité pro > diplôme, expérience pro (au moins 5 ans)

Si non capacité professionnelle = impossibilité de signer le bail

1°/ capacité des parties

Bailleur

•  époux commun en bien & parcelle loué BC : 2 époux signent
• Bien démembré : seul usufruitier est le bailleur mais nu propriétaire > présent à l’acte et le signe/consent sous peine de nullité
• Indivision : unanimité des indivisaire ou un mandat spécial sinon inopposabilité

Si mineur : peuvent conclure mais signature des deux représentant légaux SAUF obtention autorisation conseil de famille/juge des tutelles

Majeur sous protection > seul tuteur peut signer le bail, sous curatelle = majeur peut signer le bail pr durée max de 9 ans

Preneur

• être majeur pr être exploitant agricole
• +18 et – de 40 ans pr dotations d’installations (aide)
• non ressortissant de l’UE > pas de statut de fermage
• ressortissant de l’UE > statut de fermage

Principe : fixation de ce fermage = ordre public > pas de taxes ou des charges qui permettraient d’augmenter le fermage de façon détournée

• Garnir le fonds et engranger > développer exploitation
• User du fond loué suivant destination, fermer doit démontrer que le changement permet d’améliorer les conditions de l’exploitation et doit avoir obtenu l’accord du ppR bailleur pr des procédés non prévus par le bail

A défaut d’accord = description détaillé des Tvx par LRAR au bailleur 1 mois avant le début des Tvx projetés. Le ppR > 15j pour saisir tribunal paritaire des baux ruraux et s’opposer aux Tvx mais opposition motivé par le faite que modif entravent une dégradation du fonds.

• Déclarer au bailleur les terres exploitées : contrôle des structures

2°/ durée du bail

Le bail => durée de Dt commun de 9 ans

Exceptions :

• Bail de « petite parcelle » : un arrêté préfectoral peut prévoir qu’en dessous d’1 certaine superficie, locat° ne rentrera pas dans cadre su statut du fermage => donc se référer à arrêté correspondant.

/ !\ si cette « petite parcelle » est essentielle à exploitat° => ne peut PAS être exclue du statut

• Si bailleur a un descendant voulant s’installer dans 6 ans à venir => consentir bail d’une année renouvelable au max de 6 ans en vue d’installat° d’un descendant.

Dans bail : descendant doit être nommément désigné + remplir cond° d’exploitat° à son installation.  / !\ si pas ces mentions alors bail requalifié en bail ordinaire de 9 ans !

• Baux consentis par les SAFER

Mais il est possible de convenir de baux plus longs :

• Bail à long terme : 18 ans, renouvelable par période de 9 ans ensuite
• Bail à très long terme : 25 ans, ne se renouvèle pas car congé 4 ans avant la fin du bail. / !\ défaut de congé => renouvellement par période triennale, peut être mis fin tous les 3 ans.
• Bail de carrière : 25 ans minimum + exploitant obligatoirement âgé de maximum 35 ans => bénéf jusqu’à l’âge de la retraite.

3°/ le renouvellement (renou)

• En principe : renou pas à être ddé par preneur. Le renou est automatique donc appartient au bailleur de donner congé s’il ne souhaite pas renou le bail.

Congé => 18 mois avant terme par exploit d’huissier 

• Bailleur ne peut refuser renou au terme du contrat, que si :

• Preneur à moins de 5 ans de l’âge de la retraite => preneur peut dder renou jusqu’à fin de la période triennale qui lui permettra de partir en retraite. Bailleur donner congé (voir moda comme d’hab) / !\ à défaut bail renou à nouveau.

MAIS preneur peut opposer le Dt de céder bail à un descendant du bailleur => huissier doit dans congé rappeler les textes qui permettent mettre  en place le Dt de céder au conjoint/descendant/pacsé…

• Si terrain loué change de destination
• Si preneur se comporte de nature à compromettre la bonne exploitation du fond => preuve par constat d’huissier, expert…
• Si non-respect de la législation des structures : agrandissement d’exploitation sans autorisation
• Exercice du Dt de reprise : par le bailleur lui-même ou son conjoint, son partenaire, ses descendants.

MAIS il faut que la personne respecte ttes cond° pour être exploitant au regarde la législation (capacité pro, contrôle des structures…) + justifier de disposer du matériel suffisant pour exploiter.

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