Quelques Conseils Sur Le Bail Commercal

LE BAIL COMMERCIAL

Explications et conseils

• FICHE CONSEIL

LE BAIL COMMERCIAL

Le statut des baux commerciaux, énoncé au sein des articles L145-1 et suivants du code de commerce, permet d’asseoir la situation du locataire et de garantir une stabilité certaine dans l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le bail commercial n’est toutefois pas un acte dont la rédaction doit être prise à la légère. En effet, la méconnaissance du statut des baux commerciaux peut entraîner de lourdes conséquences, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Un rappel des principales règles du régime des baux commerciaux est donc nécessaire, afin que vous puissiez contracter en ayant pleinement conscience de la portée de l’engagement que vous prenez.

QUELLES ENTREPRISES SONT CONCERNEES PAR LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX ?

Il s’agit des entreprises qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale, et dont l’immeuble, objet du bail, est affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale.

Attention donc ! Les professions libérales sont, par principe, exclues du statut des baux commerciaux et sont soumises à celui des baux professionnels dont la règlementation est bien spécifique.

LE BAIL COMMERCIAL DOIT-IL IMPERATIVEMENT ETRE ECRIT ?

Aucune forme particulière n’étant exigée pour que le bail commercial soit valable, un bail verbal est possible.

Toutefois, nous vous conseillons fortement d’exiger un bail écrit, pour des questions de preuve, quant à son existence et quant à son contenu.

Un bail écrit se justifie d’autant plus que certaines règles du régime général des baux commerciaux peuvent être aménagées en faveur de l’une ou l’autre des parties. Il serait donc bien dommage de ne pouvoir exploiter la marge de manœuvre qu’autorise les textes.

POUR QUEL TYPE DE LOCAUX LE BAIL COMMERCIAL PEUT-IL ETRE CONCLU ?

Seuls les immeubles et les locaux clos et couverts, solidement fixés au sol peuvent faire l’objet d’un bail commercial.

Sont exclus les stands et les terrains nus, sauf si le locataire y édifie avec l’autorisation de son propriétaire les locaux abritant son activité. Un parking aménagé ou non, un terrain proche de vos locaux qui vous permet d’entreposer du matériel, ne peuvent faire l’objet d’un bail commercial, même s’ils sont nécessaires à votre activité.

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LE BAIL COMMERCIAL

Dès lors que les locaux loués entrent dans le cadre du régime des baux commerciaux, il convient pour le locataire :

 de vérifier que la description et la superficie des locaux qui figurent dans le bail correspondent bien à la totalité de ceux mis à disposition, y compris les caves, réserves, places de stationnement, etc.;

 de veiller à ce que les conditions d’utilisation et la répartition des frais d’entretien des parties communes soient très clairement précisées. A défaut, le propriétaire pourra considérer que l’utilisation professionnelle des parties communes (droit de passage pour la clientèle, livraisons, etc.) n’est qu’une « tolérance ». Cette tolérance serait alors révocable à tout moment.

DE QUELLE DUREE DOIT ETRE LE BAIL COMMERCIAL ?

La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Il peut être également conclu pour une durée supérieure, et le bail qui aurait une durée supérieure à 12 ans doit obligatoirement faire l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques.

LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL PEUT-IL ETRE LIBREMENT FIXE ?

Le loyer est librement fixé à la conclusion du bail entre le bailleur et le locataire. Toutefois, pour éviter tout excès, il est en général déterminé par rapport à la « valeur locative des locaux » (qui se constitue elle-même d’éléments multiples tels que notamment les prix pratiqués dans le voisinage).

Le loyer peut être en partie variable et, par exemple, être calculé en fonction du chiffre d’affaires réalisé dans les locaux loués (mécanisme qui est très fréquent dans les galeries commerciales).

Le loyer peut faire l’objet d’une évolution en cours de bail et/ou lors de son renouvellement.

COMMENT EST REVISE LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL ?

Le propriétaire ou le locataire peuvent demander tous les trois ans la révision du

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