Types de transactions - share deal

3 types de transactions

•  Achat de droit réel : asset deal

 = / =

• Achat de droits sociaux : prépondérance immobilière avec plus de 50% d’immobilier dans son bilan : share deal
• Achat de contrat crédit-bail en cours

Achat de droit réel :

Quand on achète un immeuble, on paye :

• Emoluments de notaire = 0.814% du prix de vente, mais si 0.814 % du prix de vente dépasse 80k€, on peut obtenir une réduction de maximum 40% sur la partie qui excède 80k€. + Débours + Diligences (notaire vérifie auprès du syndic de copro si il y a des charges de copro impayée par le vendeur, le notaire paye s’il y a des charges impayées sauf si le vendeur refuse parce qu’il est en procès contre le syndic) + TVA (qui sera récupérée par l’investisseur)
• Droits de mutation à titre onéreux ou TVA, dépend de si l’immeuble est neuf ou ancien (immeuble neuf, c’est-à-dire s’il a moins de 5 ans après la réception ou Déclaration d’Achèvement de la Conformité des Travaux   = TVA qui s’applique, et droits de mutation qui s’appliquent s’il a + de 5 ans).

Droits de mutations différents en fonction des départements : 5.09% pour certains départements, la majorité : 5.81%, île de France : 6.41% (majorité de 0.6% pour financer le Grand Paris, concerne tous les immeubles SAUF logements)

3 exceptions des droits de mutations :

• Exemption des droits de mutation SI l’achat est fait par un marchand de bien (car ils s’engagent à revendre dans un délai de 5 ans, sauf si immeubles loi Auriac => 2 ans)
• Promoteur car engagement de construction dans un délai de 4 ans.
• Cession-bail : Vente à une société de crédit-bail qui consent un crédit-bail le même jour sur le même immeuble => on échappe aux droits de mutation.

• TPF : taxes de publicité Foncière : Taxe pour que le conservateur des hypothèque mouvemente le fichier, « ce terrain appartenait à X maintenant à Y ». Taux : 0.715%

AVANTAGES ASSET DEAL :

• Simple et classique
• Facilité du crédit bail
• Présence du notaire, donc on évite les litiges liés aux transactions, notamment si l’acquéreur est un non sachant, le notaire l’informe et le prévient. + Il sécurise la transaction et a le devoir d’informer, sinon => sa responsabilité est engagée, il a une assurance responsabilité professionnelle.
• Quand on achète un droit réel, on efface le passif.

INCONVENIENTS :

• Présence des frais de notaire
• Purge du droit de préemption urbain DPU. DIA : déclaration d’Intention d’Aliéner (quand on informe le proprio des droits de préemption qu’on a l’intention de vendre)
• Commune a un droit de visiter de 2 mois, qui ne s’apprécie qu’une fois qu’on a pris le rendez-vous, or lenteur de l’administration => LOI ALUR
• Commune peut demander des précisions sur la consistance du bien (délai de 2 mois qui court qu’à partir de moment où on produit les documents) => LOI ALUR

Share Deal :

AVANTAGES Share Deal :

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