Saisie Immobilière

THEME :

La saisie immobilière

Communication de Monsieur NDIAW DIOUF

Maître de Conférences Agrégé à

l’Université Cheikh Anta Diop de Dakar

La saisie immobilière est la procédure par laquelle un créancier poursuit la vente par expropriation forcée des immeubles appartenant à son débiteur défaillant ou de ceux affectés à sa créance.

En raison de la nature particulière du bien sur lequel porte cette voie d’exécution, il était nécessaire de prévoir un formalisme strict, seul susceptible de protéger les intérêts en jeu.

Ces intérêts sont d’abord ceux du débiteur dont l’immeuble constitue le plus souvent l’unique élément de la fortune.

Ce sont ensuite ceux des tiers qui ont sur l’immeuble des droits qu’il convient de sauvegarder.

Ce sont enfin ceux des acquéreurs qui ont besoin d’un droit inattaquable.

La nécessité de préserver ces divers intérêts explique l’existence des nombreuses formalités qui s’imposent au créancier saisissant et qui font de la saisie immobilière une procédure longue et complexe, même en l’absence d’incidents.

Ces formalités sont aujourd’hui décrites par l’Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution adopté à Libreville le 10 Avril 1998. Avec cet Acte uniforme, le législateur régional a réalisé un grand pas dans l’œuvre d’uniformisation des législations des pays signataires du traité relatif à l’harmonisation du droit des affaires en Afrique, puisque « toutes les dispositions relatives aux matières concernées par ce texte dans les Etats parties sont abrogés ».

Ce long parcours précédural est un passage obligé compte tenu du caractère d’ordre public des règles applicables à la saisie immobilière.

L’intervention de la notion d’ordre public se traduit par l’interdiction des conventions ayant pour objet ou pour effet d’affranchir le créancier du respect des formes prescrites ou d’imposer au débiteur de renoncer à la protection qui lui est assurée.

Cette interdiction résulte clairement des termes de l’article 246 de l’Acte uniforme qui, après avoir rappelé l’obligation pour le créancier de suivre les formalités prescrites par les dispositions des articles 247 et suivants, déclare nulle toute convention contraire.

En prohibant les conventions qui ont pour objet de déroger aux règles prévues, l’Acte uniforme condamne la clause de voie parée qui est l’acte par lequel le débiteur consent à l’avance au créancier, le droit de vendre à l’amiable l’immeuble hypothéqué à son profit en le dispensant de respecter la procédure légale de vente aux enchères publiques à la barre du tribunal.

Malgré les termes utilisés par l’Acte uniforme, on est tenté de nuancer la portée de cette interdiction. C’est le lieu d’observer que la règle formulée par l’article 246 de l’Acte uniforme a le même objet que celle résultant de l’article 742 de l’Ancien code français de procédure civile ; or la jurisprudence qui s’est dégagée à propos de ce texte s’est attachée à en restreindre le domaine.

Partant de l’idée que le débiteur n’a besoin de protection qu’au moment où il s’oblige, parce qu’en ce moment il ne jouit pas d’une indépendance complète et n’est pas suffisamment libre de discuter les termes de son obligation, la Cour de Cassation française valide les conventions intervenues postérieurement à la naissance de la dette ou les promesses de vente sous condition suspensive de non paiement à l’échéance .

Sous le bénéfice de cette observation, on peut constater que les formalités prescrites par l’Acte uniforme sont telles que l’exercice de cette voie d’exécution que constitue la saisie immobilière apparaît comme un véritable parcours du combattant. Il suffit pour s’en convaincre d’examiner les règles applicables aux conditions de la saisie, au déroulement de la procédure et au règlement des incidents.

I - LES CONDITIONS DE LA SAISIE IMMOBILIERE

Elles sont très diverses. Cependant malgré cette diversité, on peut tenter de les classer en mettant en relief les intérêts que les rédacteurs de l’Acte uniforme ont voulu protéger ? On se rend compte alors qu’il y a deux séries de conditions :

d’une part, celles qui sont destinées à éviter une procédure initiée par une personne qui ne justifie pas d’un droit ou dirigée contre une personne qui n’a aucun lien avec le créancier : ce sont les conditions liées aux personnes impliquées dans la procédure ;

d’autre part, les conditions destinées à éviter l’utilisation de cette procédure pour saisir et faire vendre des biens qui échappent au droit de poursuite des créanciers : ce sont les conditions liées aux biens sur lesquels porte la saisie.

A. Les conditions liées à la qualité des personnes impliquées

Dans la procédure de saisie immobilière , deux personnes apparaissent au premier plan : le saisissant et le saisi.

1. Le saisissant

Il faut examiner successivement la personne du saisissant et la créance sur le fondement de laquelle on pratique la saisie.

a) La personne du saisissant

Il convient d’observer d’emblée que tous les créanciers peuvent déclencher une procédure de saisie immobilière. Le caractère chirographaire d’une créance n’enlève pas à son titulaire le droit de poursuivre l’expropriation forcée d’un immeuble de son débiteur. Cela s’explique aisément : les causes de préférence entre créanciers n’interviennent que dans la distribution des deniers ; elles n’intéressent pas le droit de saisir.

Le droit des créanciers chirographaires est cependant limité par la disposition de l’article 28 alinéa 2 de l’Acte Uniforme ; il résulte de ce texte que ces créanciers ne peuvent poursuivre l’expropriation forcée des immeubles qu’après la réalisation des meubles et si

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